وکیل ملکی
وکیل ملکی کیست؟
وکیل ملکی به وکیلی گفته می شود که در دعاوی ملکی تخصص دارد. از جمله این دعاوی می توان به تنظیم سند رسمی ، اخذ پایان کار ، تقسیم و افراز ملک مشاع، خلع ید، مشارکت در ساخت، سرقفلی و حق کسب و پیشه و … اشاره کرد که در حوزه کاری یک وکیل ملکی قرار می گیرد.
وکیل ملکی، اخذ پایان کار
پایان کار، سندی است که پس از اتمام عملیات ساختمانی بر اساس تقاضای مالک یا وکیل قانونی او، توسط شهرداری با توجه به عدم خلاف در بنا و عدم بدهی ساختمان به شهرداری، صادر می‌شود و پایان عملیات ساختمانی و انطباق بنای ساخته شده با قوانین شهرسازی را تایید می‌کند.
کسی که مالک رسمی ملک است، محکوم به اخذ پایان کار می‌شود و کسی که در قرارداد متعهد به اخذ پایان کار شده، صرفاً به پرداخت خسارت، ضرر و زیان تاخیر انجام تعهد ملزم خواهد شد. اما در صورتی که ساختمان از طریق قرارداد مشارکت در ساخت، بنا شده باشد معمولاً سازنده با وکالت نامه کاری که از مالک می‌گیرد، تعهد به اخذ گواهی پایان کار می‌دهد.
الزام به اخذ پایان کار هر ساختمان مستلزم بر ارائه مدارک و استحکام بنا و تائیدیه هایی که توسط کارشناسان و مهندسین ناظر از طریق مستقیم و نظارت بر ساخت یا آزمایشات و کارشناسی های عینی است که از محل بعمل می آید.توقیف بودن ملک مانع اخذ پایان کار نمی باشد،ولیکن ممکن است مانع صدور سند باشد. برای اخذ پایان کار می توانید با مراجعه به وکیل ملکی در زمان و هزینه خود صرفه جویی کنید.
وکیل ملکی در دعوی خلع ید
تصرف متصرف بر ملک غاصبانه (غیر قانونی) می باشد. به طور مثال اگر شخص متصرف مستاجر باشد و یا از مالک قانونی خریداری کرده باشد علیه او نمی‌توان دادخواست خلع ید داد.
طرح کننده دعوی خلع ید باید مالک رسمی ملک باشد، و به عبارتی سند رسمی تک برگی داشته باشد و کسی که با مبایعه‌نامه و قولنامه مالک می‌باشد، نمی‌توانید دادخواست خلع ید بدهد.
خلع ید در اموال غیر منقول مصداق دارد و منظور از اموال غیر منقول اموالی هست که نقل و جابجایی آن به راحتی مقدور نباشد مثل زمین و بناء و… .
وکیل ملکی در سرقفلی
سرقفلی معمولاً به مبلغی که مالک علاوه بر اجاره بها از مستاجر دریافت می کند گفته می شود.
در حال حاضر بر اساس قوانین موجود در ایران دو نوع سرقفلی وجود دارد:
1- سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه
2- سرقفلی واقعی
خرید مغازه سرقفلی نیازمند چه مواردی است: خرید مغازه سرقفلی شرایط خاصی دارد که بر اساس آن خریدار باید قبل از انجام معامله بر اساس قوانین روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶، مطمئن شود که مالک راضی به انتقال سرقفلی است، زیرا ممکن است مالک پس از امضا قرارداد مستاجر را وادار به تخلیه محل سرقفلی با نصف حق کسب پیشه کند. به همین دلیل بهتر است در این موارد از یک وکیل ملکی که در این زمینه تخصص دارد، کمک بگیرید.
وکیل ملکی، الزام به تنطیم سند رسمی
مطابق ماده 1287 قانون مدنی تعریفی که برای سند رسمی وجود دارد عبارتست از؛اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد رسمی است.
تفاوت تفکیک و افراز از دیدگاه وکیل ملکی
افراز به معنای تقسیم ملک مشاعی بین شرکا است و تفکیک به معنای جز جز کردن است. اما در اصطلاح حقوق ثبت به معنای تجزیه کردن مال غیر منقول به قطعات کوچکتر می باشد.
در افراز حالت اشاعه داریم،یعنی وجود چند مالک مشاعی لازم است.اما در تفکیک،ملک با داشتن یک مالک قابل تفکیک است.
تفکیک معمولا با رضایت مالک یا مالکین، انجام می شود.اما در افراز مابین مالکین اختلاف است،وافراز برای ختم اختلاف مالکین است.
تفکیک فقط تقسیم ملک به قطعات کوچک تر است.اما در افراز تقسیم توام با تعیین سهام مالکان مشاع است،و قطعات افرازی به نسبت سهام هر یک از مالکین مشاعی تعیین می شود.
اگر اعتراض به تفکیک شود،عملیات تفکیک متوقف می شود، در صورتی که یکی از شرکا در حین تفکیک اعتراضی داشته باشد، عملیات تفکیک متوقف می شود و اگر شریک معترض رضایت ندهد، به ناچار باید افراز صورت پذیرد.در افراز،چه رای افرازی صادر شود چه گواهی عدم قابلیت افراز صادر شود،به موجب قانون ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه حقوقی است.
تفکیک فقط در اداره ثبت انجام می شود،اما افراز ممکن است در اداره ثبت انجام شود،ممکن است در دادگاه انجام شود.
در افراز رای افراز صادر می شود،یا گواهی عدم قابلیت افراز صادر می شود.در تفکیک صورت مجلس تفکیکی صادر می کنیم.
در تفکیک ملک را به قطعات کوچک تر تقسیم می کنیم،اما در افراز فقط سهم خواهان است که جدا می شود،باقی ملک به حالت اشاعه خود باقی می ماند،مثال یکی از مالکین تقاضای افراز می دهد اگر اداره ثبت تشخیص دهد که قابل افراز است،سهم او را افراز می کند و سند مفروضی برای وی صادر می کند.
اهمیت مراجعه به وکیل ملکی
دعاوی ملکی بسیار گسترده است و به دلیل حساسیتی که دارد نیاز است از یک وکیل مجرب و متخصص در این حوزه کمک بگیرید.
دعاوی ملکی یکی از مهمترین و پر چالش ترین مسائل حقوقی است که به دلیل حساسیت بالایی که برای مالکین ، سازنده و حتی موجر و مستاجر و همچنین در رابطه با قراردادها دارد، بسیار مهم و تاثیر گذار است، لیکن استفاده از تجربه و تخصص وکیل ملکی راهگشای بسیاری از مشکلات پیش رو و حتی پیشگیری از ضرر و زیان های احتمالی خواهد شد.
شما میتوانید با مراجعه به وکلای متخصص موسسه حقوقی نیک اندیشان داته ضمن انجام مشاوره های لازم، وکالت پرونده های تخصصی خود،تنظیم قراردادها و داوری در دعاوی مربوطه را به ما بسپارید.
