خلع يد

خلع ید چیست؟

دعوا در معنای لغوی به معنای خواستن، ادعا، نزاع و دادخواهی کردن آمده است. خلع ید در لغت به معنی کندن دست است، در اصطلاح دعوای مالی راجع به مال غیر منقول که از طرف مالک عین یا منفعت عليه متصرف آن به منظور رفع تصرف غیرقانونی مطرح می شود است. به بیان ساده تر به معنای خاتمه دادن به تصرف فعلی بدون مجوز توسط متصرف سابق به حکم دادگاه است.

شرایط اقامه ی دعوا

اقامه ی دعوا در محاکم در صورت وجود شرایطی امکان پذیر است. شرایط اقامه ی دعوا به شرح ذیل می باشد:

1. شخصی که رسیدگی را می خواهد باید ذی نفع باشد، ذی نفع شخصی است که اگر رأی صادر شود، آن رأی این قابلیت را دارد که منفعتی به او برسد؛

به موجب ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی: «هیچ دادگاهی نمی‌ تواند به دعوایی رسیدگی کند، مگر اینکه شخص یا اشخاص ذی نفع یا وکیل یا قائم مقام یا نماینده قانونی آنان رسیدگی به دعوا را برابر قانون درخواست نموده باشند.»

نفع باید 3 ویژگی داشته باشد: 1) نفع باید به وجود آمده باشد؛ 2) نفع باید شخصی و مستقیم باشد؛ 3) نفع باید مشروع باشد.

2. شخصی که رسیدگی به دعوا را می خواهد باید سمت داشته، سمت عنوانی است که اگر شخص آن را دارا باشد به او این اجازه را می دهد که هر قدام قانونی متعارض از محاکم نخواهد؛
3. شخصی که رسیدگی به دعوا را می خواهد باید اهلیت قانونی داشته باشد، ماده 211 قانون مدنی مقرر می دارد، شخصی توانایی اقامه ی دعوا را دارد که دارای اهلیت باشد (عاقل، بالغ و رشید) باشد.

اهلیت قانونی

مطابق رای وحدت رویه شماره 30 مورخ 1364/10/3:

• هر شخصی که به سن 18 سال تمام شمسی رسیده، دارای اهلیت قانونی شمرده می شود و هرگونه دعوایی در خصوص امور غیرمالی و مالی را می توان اقامه کرد؛ مگر اینکه جنون یا عدم رشد شخص محرز شود؛
• پسری که به سن 15 سال تمام قمری و دختری که به سن 9 سال تمام قمری رسیده باشد، چون به بلوغ رسیده است، اهلیت اقامه ی دعوای غیرمالی را دارند، مگر اینکه جنون شخص، محرز شود.

دعوای خلع ید

خلع ید، عنوان دعوایی را دارد که مالک یک مال غیر منقول به طرفیت متصرف غیر قانونی مال خود اقامه کند و خواسته ی خود مبنی بر رفع تصرف غیر قانونی متصرف را از محکمه تقاضا کند. در دعوای خلع ید خواهان باید سند مثبته ای مبنی بر مالکیت خود، نسبت به ملک متنازع فیه، ارائه دهد و همچنین غاصبانه بودن ید خوانده را نیز اثبات کند.

طبق ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی که پیشتر به آن اشاره شد، چنانچه خواهان نتواند موارد فوق ذکر را اثبات کند، ادعای او قابلیت استماع را ندارد و دعوای او رد می شود.

شرایط دعوای خلع ید

شرایط دعوای خلع ید به شرح ذیل می باشد:

1. به موجب دادخواست باشد؛
2. خواهان می تواند، شخص حقیقی یا حقوقی باشد؛
3. خوانده می تواند، شخص حقیقی یا حقوقی باشد؛
4. خواسته دقيقاً مشخص باشد، (یعنی شماره پلاک ثبتی، اصلی، فرعی، بخش شهرستان، حدود اربعه متراژ مکان و … مشخص باشد)؛
5. ذکر ادله مالکیت خواهان؛
6. ذکر ادله تصرف خوانده؛
7. ذکر عدوانی بودن تصرف خوانده؛
8. ابطال هزینه دادرسی طبق بند ۱۲ ماده ۳ قانون وصول …؛
9. تقویم خواسته برای تعیین مرجع صالح؛
10. تقدیم دادخواست به دادگاه صالح (اگر مال غير منقول واحد باشد، دادگاه محل غیر منقول و اگر مال غير منقول متعدد باشد، همه دادگاه های مربوطه صالح هستند).

انواع دعوای خلع ید

1. دعوای خلع ید به معنای احض (دعوای مالکیت)

در این قسم از دعوا، مالک تقاضای رفع تصرف دیگری (خوانده) را به نسبت به ملک خود از محکمه می خواهد.

دعوای خلع ید در ملک مشاع، زمانی که محکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از آن صادر شده باشد، از تمام ملک متنازع فیه خلع می شود، ولی تصرف محکوم له در ملک مورد نزاع خلع ید شده، مشمول مقررات املاک مشاعی است.

1. دعوای تخلیه ید

در این قسم از دعوا، خوانده هیچ مالکیتی بر ملک مورد نزاع ندارد، اما از سمتی تصرف خوانده بر ملک کاملاً قانونی و مشروع بوده، در این دعوا خواهان خواستار عدم ادامه داشتن تصرفات خوانده بر ملک خود را داراست، چرا که ادامه دار بودن این تصرفات، غیر قانونی می باشد.

دعوای تخلیه ید در ملک مشاع: طبق مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مدنی، تصرف هر یک از شرکا در ملک مشاعی، بدون اذن دیگر شرکا تابع مقرات فضولی می باشد. نتیجه ی این اذن، اختلاط سهام آن خواهد بود که تخلیه سهم هر شریک با خلع ید از تمام ملک ملازمه داشته است.

3. دعوای تصرف عدوانی

این دعوا، خود شامل دعاوی تصرف عدوانی، دعاوی مزاحمت و دعاوی ممانعت از حق می باشد.

دعوای تصرف عدوانی در ملک مشاع: ماده ۱۶۷ قانون آیین دادرسی مدنی بیان می دارد: «در صورتی که دو یا چند نفر مال غیر منقولی را به طور مشترک در تصرف داشته یا استفاده می کرده اند و بعضی از آنان مانع تصرف یا استفاده و یا مزاحم استفاده بعضی دیگر شود، حسب مورد در حکم تصرف عدوانی یا مزاحمت یا ممانعت از حق محسوب و مشمول مقررات این فصل خواهد بود.»

عمده ترین تفاوت این نوع دعوا با ۲ مورد دعوای گفته شده، در این است که در دعوای تصرف عدوانی، اثبات مالکیت خواهان لازم نیست.

در اجرای این حکم در ملک مشاع نیز باید به تصرف دادن ملک به یکی از مالکان یا متصرفان سابق که ملک را به صورت مشاعی و مشترک تحت تصرف داشته اند رعایت شود.

تفاوت دعوای خلع ید با تخلیه ید

1. تفاوت در موضوع دعوا: در دعاوی خلع ید، موضوع باید مال غیر منقول باشد، در حالی که در دعاوی

تخلیه ید، موضوع دعوا می تواند، منقول یا غیر منقول باشد.

2. تفاوت در هزینه ی دادرسی: همانطور که اشاره شد، دعوای تخلیه ید، یک دعوای غیرمالی است و به تبع غیر مالی بودن آن هزینه ی دادرسی کمتری نسبت به دعوای خلع ید، که یک دعوای مالی محسوب می شود.

3. تفاوت در ارکان دعوا: در دعوای خلع ید، چون هیچ رابطه ی قراردادی و اذنی بین مالک و متصرف، وجود ندارد، ید متصرف غاصبانه می باشد.

اما در دعوای تخلیه ید، رابطه ی قراردادی بین مالک و متصرف وجود دارد، اما چون مدت این قرارداد یا اذن به اتمام رسیده، مالک خواستار رفع تصرف متصرف می باشد.

نحوه رسیدگی به دعوای خلع ید

مرحله اول رسیدگی به دعوای خلع ید، احراز صلاحیت است، صلاحیت بر دو قسم است:

1. صلاحیت دادگاه

در دعوای خلع ید، دادگاهی که مال غیر منقول در حوزه آن باشد، صالح به رسیدگی است. برای احراز اصالت سند و محل وقوع مال، از اداره ثبت اسناد و استعلام می شود. اگر دادگاه صلاحیت نداشته باشد، قرار عدم صلاحیت صادر و پرونده از آمار کسر و به مرجع صالح ارسال می شود. اگر چند مال غیرمنقول در چند حوزه قضایی باشد، خواهان می تواند در هر کدام از دادگاه های محل وقوع اموال غیر منقول طرح دعوی کند. ماده 16 قانون آیین دادرسی مدنی مقرر می دارد، هر گاه يک ادعا راجع به خواندگان متعدد باشد که در حوزه های قضائی مختلف، اقامت دارند یا راجع به اموال غیرمنقول متعددی باشد که در حوزه های قضائی مختلف واقع شده اند، خواهان می تواند به هريک از دادگاه های حوزه های يادشده مراجعه نماید؛

2. صلاحیت قاضی

صلاحیت قاضی، یعنی قاضی ممنوع از رسیدگی نباشد. به موجب ماده 91 قانون آیین دادرسی مدنی، دادرس در موارد زیر باید از رسيدگی امتناع نموده و طرفین دعوا نيز می توانند او را رد کنند.

الف – قرابت نسبی یا سببی تا درجه سوم از هر طبقه، بین دادرس با یکی از اصحاب دعوا، وجود داشته باشد.

ب – دادرس قیم یا مخدوم یکی از طرفین باشد و یا یکی از طرفین مباشر یا متکفل امور دادرس یا همسر او باشد.

ج- دادرس یا همسر یا فرزند او، وارث یکی از اصحاب دعوا باشد.

د – دادرس سابقاً در موضوع دعوای اقامه شده به عنوان دادرس یا داور یا کارشناس یا گواه اظهارنظر کرده باشد.

ه- بین دادرس و یکی از طرفین و یا همسر یا فرزند او دعوای حقوقی یا جزایی مطرح باشد و یا در سابق مطرح بوده و از تاریخ صدور حکم قطعی دو سال نگذشته باشد.

و – دادرس یا همسر یا فرزند او دارای نفع شخصی در موضوع مطروح باشند.

اگر قاضی خودش متوجه شد که صلاحیت ندارد، باید قرار امتناع از رسیدگی صادر نماید. اگر خود متوجه نشد، ممکن است یکی از طرفین ایراد رد دادرس بنماید، هنگامی که به قاضی ایراد شد، قاضی باید نسبت به این ایراد، قرار صادر نماید. ماده 46 قانون آیین دادرسی کیفری مقرر می دارد، دادرسان و قضات تحقیق در موارد زیر، باید از رسيدگی و تحقيق امتناع نمایند و طرفین دعوا نيز می توانند آنان را رد کنند:

الف – وجود قرابت نسبی يا سببی تا درجه سوم از هر طبقه بین دادرس یا قاضی تحقيق با يکی از طرفين دعوا یا اشخاصی که در امر جزايی دخالت دارند؛

ب – دادرس یا قاضی تحقيق قيم يا مخدوم يكی از طرفین باشد، يا يکی از طرفين مباشر يا متكفل امور قاضی یا همسر او باشد؛

ج – دادرس یا قاضی تحقیق یا همسر یا فرزند آنان وارث يکی از اشخاصی باشد که در امر جزايی دخالت دارند؛

د – دادرس یا قاضی تحقیق در همان امر جزايی قبلاً  اظهارنظر ماهوی کرده و يا شاهد يکی از طرفین باشد. بين دادرس یا قاضی تحقيق و يکی از طرفين یا همسر و یا فرزند او دعوای حقوقی يا جزايی مطرح باشد و یا در سابق مطرح بوده و از تاریخ صدور حكم قطعی دو سال نگذشته باشد؛

و – دادرس یا قاضی تحقیق یا همسر یا فرزندان آنان نفع شخصی در موضوع مطروح داشته باشند. تفاوت بند (د) ماده ۹۱ قانون آیین دادرسی مدنی با ماده ۴۶ قانون آیین دادرسی کیفری این است که در قانون آیین دادرسی کیفری، اظهار نظر ماهوی فقط بیان شده در حالی که در ماده ۹۱ قانون آیین دادرسی مدنی، اظهارنظر به صورت مطلق بیان شده است.

پس از صدور قرار امتناع از رسیدگی یکی از اقدامات ذیل انجام می شود:

1- پرونده را به دادرس دیگری می دهد؛

۲- پرونده را به شعبه دیگری می دهد؛

3- پرونده را به حوزه دیگری می دهد (این در صورتی است که دادگاه فقط یک شعبه و شعبه فقط یک دادرس دارد).

کیفیت رسیدگی به دعاوی خلع ید در آئین دادرسی

منظور از دعوای خلع ید به عنوان یکی از اقسام دعاوی مالکیت خارج کردن مال غیر منقول از ید متصرف غير مأذون و به حکم دادگاه و تحویل آن به مالک است.

۱) در دعوای خلع ید باید حتما مال از تصرف خواهان خارج شده باشد و گرنه اگر مثلا مزاحمت ایجاد کرده باشد، برای مالک دعوای خلع ید جایی ندارد.

۲) مال موضوع دعوا حتما باید غیر منقول باشد.

3) مال باید در تصرف شخص باشد، یعنی خوانده باید مال را در تصرف داشته باشد تا بتوانیم دعوای خلع ید عليه او مطرح کنیم و این تصرفات باید بدون اذن و اجازه باشد، اگر خوانده بر مال تصرف نداشته باشد، دعوای خلع يد مفهومی ندارد.

4) خواهان باید حتما مالک باشد و مالکیت خود را اثبات کند.

۵) در این مورد حتما باید حکم دادگاه صادر شود.