با توجه به اینکه درجامعه کنونی سند مالکیت یکی از مهم ترین دلایل اثبات مالکیت می باشد و بسیاری از فروشندگان اعم از اتومبیل و مستغلات پس از تنظیم مبایعه نامه و انتقال مبیع و به خصوص اخذ درصد قابل توجهی از وجه معاملات به دلایل گوناگون از حضور در دفاتر اسناد رسمی و ثبت سند رسمی خودداری می کند، خریدار به اقامه چنین دعوایی مجبور می شود. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در حقوق ایران ازجمله دعاوی شایع است و به علت پاره ای ابهامات بعضاً بین دادگاه ها در خصوص منقول یا غیرمنقول بودن آن اختلاف صلاحیت به وجود می آید.
به موجب ماده 1284 قانون مدنی: «سند عبارت است از هر نوشته که در مقام اثبات دعوا یا دفاع قابل استناد باشد.» خواهان برای اثبات ادعایش و خوانده در مقام پاسخ به ادعای خواهان اسنادی را ارائه می دهند که طبق ماده ۱۲۸۶ اسناد دو نوع اند، سند عادی و سند رسمی.
سند عادی؛ با استناد به مفهوم مخالف ماده 1287 قانون مدنی: «هرگاه سندی به وسیله یکی از مأمورین رسمی تنظیم نشده مأمور صلاحیت تنظیم آن را نداشته و یا رعایت ترتیبات مقرره قانونی را در تنظیم سند نشده باشد سند مزبور در صورتی که دارای مهر یا امضای طرف باشد عادی است.»
سند رسمی؛ با استناد به ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی: «اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آنها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است.»
1- اسناد رسمی لازم الاجرا: اسناد رسمی لازم الاجرا اسنادی هستند که قانون به آنها قدرت اجرایی داده است به نحوی که ذینفع می تواند بدون طرح دعوا و گرفتن حکم درخواست اجرای آنها را بنماید.
2- اسناد رسمی غیر لازم الاجرا: به غیر از اسناد تصریح شده در مورد فوق سایر اسناد رسمی را نمی توان بدون اقامه ی دعوا و گرفتن حکم اجرا نمود و به آن اسناد رسمی غیر لازم الاجرا می گویند.
هدف قانونگذار از ثبت سند رسمی پیشگیری از اختلافات می باشد.
اجباری بودن ثبت سند: برای تحقق این هدف انگیزه لازم برای اقبال عمومی ضروری است، به همین منظور قوانین و مقررات به تقدم عملیات ثبتی اعتبار بیشتری داده است.
در قانون محدودیت هایی از لحاظ عدم ثبت املاک و معاملات منظور شده است:
الف) ماده 46 قانون ثبت در تاکید ثبت اسناد با عنوان اختیاری بودن، ثبت سند مواردی را ملزم به ثبت کرده است که بدین شرح می باشد:
ب) در تکمیل مقررات ماده ی ۴۹ قانون ثبت، در خصوص اجباری بودن ثبت سند مقرر می دارد، در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل الزامی است:
ج) به موجب ماده ۱۲ قانون ثبت: «نسبت به املاکی که مجهول المالک اعلان شده، اشخاصی که حق تقاضای ثبت دارند می توانند در ظرف مدت دو سال از تاریخ اجرای این قانون تقاضای ثبت نمایند و پس از گذشتن مدت دو سال معاملات راجع به آن املاک قبل از تقاضای ثبت در دفتر اسناد رسمی پذیرفته نمی شود و صدی ۲۵ از حق‌الثبت معمولی در موقع تقاضای ثبت علاوه دریافت خواهد شد و نسبت به املاکی که آگهی نوبتی آنها منتشر نشده از تاریخ انتشار اولین آگهی نوبتی مذکور در ماده ۱۱ معاملات این املاک به هیچ عنوان قبل از تقاضای ثبت در دفاتر اسناد رسمی پذیرفته نخواهد شد و پس از یکسال از تاریخ اولین آگهی نوبتی صدی ۲۵ از حق ثبت معمولی در موقع تقاضای ثبت علاوه دریافت خواهد شد.»
محدودیت ثبت معاملات اینگونه املاک از دو جهت قابل توجیه می باشد
در تاریخ 1353/12/15 وزارت دادگستری با صدور بخشنامه ای ثبت همه ی عقود و معاملات بند یک ماده ۴۷ قانون ثبت را تا شعاع 60 کیلومتری، دفاتر اسناد رسمی را مقتصی تشخیص داد و به این ترتیب الزامی بودن ثبت اینگونه عقود در دفاتر اسناد رسمی، اجباری گردید و این مقرره در سراسر کشور لازم الاجرا می باشد.
به موجب ماده ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک: «سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده، در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.»
مواردی که قانون گذار ثبت رسمی آنها را الزامی نکرده
1- وصیت نامه
به موجب ماده ۲۷۶ قانون امور حسبی: «وصیت‌نامه اعم از اینکه راجع باشد به وصیت عهدی یا تملیکی منقول یا غیر منقول ممکن است به طور رسمی یا خودنوشت یا سری تنظیم شود.» مطابق ماده 276 قانون امور حسبی، وصیت نامه خود نوشت یا سری را برابر با وصیت نامه رسمی می داند؛ لذا در مورد این ماده از قانون امور حسبی الزامی به رعایت ماده 48 قانون ثبت نمی باشد.
2- ماده 147 قانون ثبت
به موجب ماده 147 قانون ثبت: «برای تعیین وضع ثبتی اعیان املاکی که اشخاص تا تاریخ ۱۳۷۰/۱/۱ بر روی زمین‌هایی ایجاد نموده‌اند که به واسطه موانع قانونی تنظیم سند رسمی برای آنها می‌سور نبوده است، همچنین تعیین وضع ثبتی اراضی کشاورزی و نسقهای زراعی و باغات اعم از شهری و غیرشهری و اراضی خارج از محدوده شهر و حریم آن مورد بهره‌برداری متصرفین است و اشخاص تا تاریخ فوق خریداری نموده‌اند و به واسطه موانع قانونی تنظیم سند یا صدور سند مالکیت برای آنها می‌سور نبوده است به شرح زیر تعیین تکلیف می‌شود:
۱- در صورتی که بین متصرف و مالک توافق بوده پس از احراز تصرف بلامنازع متصرف توسط کار‌شناس منتخب اداره ثبت و نداشتن معترض رئیس ثبت دستور ادامه عملیات ثبتی را به نام متصرف به منظور صدور سند مالکیت خواهد داد.
۲- هرگاه انتقال (اعم از رسمی یا عادی) به نحو مشاع و تصرف به صورت مفروز بوده و بین متصرف و مالک مشاعی توافق باشد پس از کار‌شناسی و تهیه نقشه کلی ملک و انعکاس قطعه مورد تصرف در آن و احراز تصرف بلامنازع مشروط بر اینکه مقدار تصرف از سهم فروشنده در کل ملک بیشتر نباشد و سایر مالکین هم مراتب را تایید کنند رئیس ثبت دستور تعیین حدود و حقوق ارتفاقی مورد تقاضا و باقیمانده را به منظور صدور سند مالکیت مفروزی خواهد داد و الا عملیات ثبتی به صورت مشاع ادامه می‌یابد و در صورت عدم دسترسی به مالکین مشاعی یا وصول اعتراض، مراتب به هیات حل اختلاف موضوع ماده ۲ این قانون ارجاع می‌شود.
۳- در مورد مناطقی نظیر مازندران که غالباً مالک عرصه و اعیان جدا از هم بوده و مورد معامله اکثراً اعیان ملک می‌باشد و آخرین منتقل‌الیه متقاضی سند مالکیت است هیات موضوع ماده ۲ به این گونه تقاضا‌ها رسیدگی نموده در صورت احراز واقع و توافق طرفین طبق بند ۱ این ماده عمل، و الا با حفظ حقوق مالک عرصه رای بر صدور سند مالکیت اعیان طبق عرف محل خواهد داد.
۴- اگر متصرف نتواند سند عادی مالکیت خود را ارائه نماید هیات موضوع ماده ۲ با رعایت کلیه جوانب به موضوع رسیدگی در صورتی که هیات توافق طرفین را احراز و مدعی بلامعارض باشد مراتب را برای صدور سند مالکیت به اداره ثبت محل اعلام می‌نماید.
۵- چنان چه بین اشخاص در تصرف اختلاف باشد یا اعتراض برسد و یا اتخاذ تصمیم برای رئیس ثبت مقدور نباشد و همچنین در صورتی که مالک عرصه، اوقاف یا دولت یا شهرداری باشد موضوع به هیات حل اختلاف موضوع ماده ۲ این قانون ارجاع می‌شود.
۶- در مواردی که متصرف با در دست داشتن سند عادی تقاضای سند رسمی دارد موضوع به هیات حل اختلاف موضوع ماده ۲ این قانون ارجاع می‌شود، هیات رسیدگی نموده و پس از احراز تصرف مالکانه متقاضی، مراتب را به اداره ثبت اعلام تا در دو نوبت به فاصله پانزده روز به نحو مقتضی اگهی نماید. در صورتی که ظرف دو ماه از تاریخ انتشار اولین آگهی اعتراض واصل شود معترض به دادگاه صالح هدایت می‌شود و اقدامات ثبت، موکول به ارائه حکم قطعی دادگاه خواهد بود. چنان چه اعتراض نرسد اداره ثبت طبق مقررات، سند مالکیت را صادر خواهد کرد. صدور سند مالکیت جدید مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود.
۷- در صورتی که مساحت قطعات متصرفی در باغ‌ها، کمتر از میزان مقرر در ضوابط ابلاغی (حسب مورد به وسیله وزارت مسکن و شهرسازی یا وزارت کشاورزی) باشد و با رعایت مقررات تبصره (۱) ماده (۴) قانون حفظ و گسترش فضای سبز و جلوگیری از قطع بی‌رویه درخت (مصوب ۱۳۵۲) مشمول این قانون نخواهد بود. (الحاقی مصوب ۱۳۷۶)»
به موجب ماده ۱۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک: «در هر حوزه ثبتی هیات یا هیات هایی به عنوان هیات حل اختلاف در ثبت تشکیل می شود. اعضای این هیات عبارتند از: یکی از قضات دادگستری به انتخاب رئیس قوه قضاییه و رئیس ثبت یا قائم مقام وی و یک نفر خبره ثبتی به انتخاب رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور. نحوه تشکیل جلسات و اختیارات هیات و سایر موارد اجرایی آن مطابق آیین نامه این قانون خواهد بود. هیات مذکور می تواند برای کشف واقع از خبرگان امور ثبتی استفاده کند و همچنین با تحقیقات و یا استماع گواهی شهود رای خود را صادر نماید، رای مذکور به وسیله ثبت محل به طرفین ابلاغ می شود در صورت عدم وصول اعتراض ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ رای، ادارات ثبت مکلف به اجرای آن می باشند. در صورت وصول اعتراض معترض به دادگاه هدایت می شود، رسیدگی به این اعتراضات در دادگاه خارج از نوبت خواهد بود.
تبصره ۱- هیات‌ها مکلفند حداکثر ظرف سه سال از تاریخ ارجاع، رای خود را صادر نمایند.
تبصره ۲- در صورتی که اعیان کلاً یا جزئاً در اراضی موقوفه احداث شده باشد، هیات با موافقت متولی منصوص و اطلاع اداره اوقاف و رعایت مفاد وقفنامه و در صورتی که متولی نداشته باشد، تنها با موافقت اداره اوقاف و رعایت مفاد وقفنامه و مصلحت موقوف علیهم و با در نظر گرفتن جمیع جهات نسبت به تعیین اجرت زمین اقدام و در رای صادره تکلیف اداره ثبت را نسبت به مورد برای صدور سند مالکیت کل یا جز اعیان با قید اجرت زمین مقرر و معین خواهد کرد.
تبصره ۳- در مورد آن دسته از متقاضیان که مستحدثات و بنا متعلق به آنها در اراضی دولت یا شهرداری ها ایجاد شده باشد هیات پس از دعوت از نماینده مرجع ذی ربط و احراز واقع، به شرح زیر رای به انتقال ملک صادر می نماید: (اصلاحی مصوب ۱۳۷۶)
الف- در مورد واحد های مسکونی احداثی، چنان چه متقاضی واجد شرایط باشد، (فاقد واحد مسکونی یا زمین متناسب با کاربری مسکونی قابل ساختمان) تا مساحت (۲۵۰) متر مربع زمین به قیمت تمام شده و نسبت به مازاد (۲۵۰) متر مربع تا سقف (۱۰۰۰) متر مربع به قیمت عادله روز.
ب- تمامی مستحدثات غیرمسکونی کل عرصه به قیمت عادله روز.
ج- هرگاه متقاضی واجد شرایط نباشد، کل عرصه مورد تصرف به قیمت عادله روز.
د- تصرف مازاد (۱۰۰۰) متر مربع در صورتی که دارای تاسیسات ساختمانی متناسب باشد، کلاً به بهای عادله روز و در غیر این صورت، متصرف بر اساس مقررات، مکلف به خلع ید و رفع تصرف خواهد بود.
ه- اراضی تصرف شده واقع در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرهای بزرگ با جمعیت دویست هزار نفر و بیشتر (موضوع بند الف) مشروط بر اینکه متصرف واجد شرایط مندرج در بند (الف) باشد، تا میزان دویست متر مربع به قیمت منطقه‌ای (تقویم دولتی) و مازاد بر آن و همچنین افرادی که فاقد شرایط بند (الف) مذکور باشند و مشمولان جز اول بند (د) به بهای کامل کار‌شناسی روز ارجاع امر به کار‌شناسی. تقویم بهای کار‌شناسی روز و تعیین زمان ساخت بنا به عهده کار‌شناس واجد شرایط می باشد. در صورت اعتراض هر یک از طرفین به نظریه کار‌شناس، هیات حل اختلاف به تقاضای معترض، گروهی مرکب از سه کار‌شناس از بین کار‌شناسان واجد شرایط انتخاب و معرفی می نماید. نظر اکثریت این گروه قطعی است. پرداخت هزینه کار‌شناسی، در مرحله اول، به عهده متصرف و هزینه گروه کار‌شناسی به عهده معترض می باشد.
تبصره ۱- متصرفاًن موضوع این قانون فقط برای یک پرونده متشکله در ادارات ثبت اسناد و املاک می توانند از مزایای مندرج در این بند استفاده نمایند.
تبصره ۲- در صورتی که از تاریخ ارجاع امر به کار‌شناس تا تاریخ واریز بهای تعیین شده توسط متقاضی بیش از یک سال بگذرد کار‌شناسی تجدید خواهد شد.
تبصره ۳- کاهش درآمد دولت از تغییر قیمت اراضی از کار‌شناسی روز به قیمت منطقه ای از محل تقلیل میزان دویست و پنجاه متر مربع به دویست متر مربع و درآمد حاصله از نقل و انتقال این گونه املاک تامین خواهد شد. (اصلاحی ۱۳۸۱/۳/۱۹)
و- هیات‌ها باید قیمت تمام شده زمین (شامل بهای منطقه‌ای و سایر هزینه‌ها) و واجد شرایط بودن یا نبودن متقاضی را از سازمان مسکن و شهرسازی استان استعلام نمایند و در صورت موافقت دستگاه، صاحب زمین سند انتقال را به نام متصرف صادر نماید.
ز- قیمت عادله زمین موضوع این تبصره به وسیله کار‌شناس رسمی دادگستری و در صورت نبودن کار‌شناس رسمی، توسط خبره محلی به انتخاب هیات، تعیین خواهد شد.
ح- در تمامی موارد بالا، چنان چه اراضی مورد تصرف در معابر و کاربری‌های خدماتی عمومی بستر رودخانه‌ها و حریم آنها و خطوط فشار قوی برق قرار داشته باشد، در صورتی که تصرف متصرف، قانونی نباشد و خطوط فشار قوی قبل از تصرف وی ایجاد شده باشد، از شمول این قانون مستثنا می باشد.
ط- به منظور جلوگیری از تصرفات غیر قانونی اشخاص در اراضی دولتی و شهرداری ها، تنها تصرفاتی معتبر شناخته می شود که تا تاریخ ۱۳۷۰/۱/۱ احداث مستحدثات و بنا شده باشد.
ی- آیین‌نامه اجرایی این تبصره ظرف مدت دو ماه به وسیله وزیر دادگستری و با هماهنگی وزیر مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و به تصویب هیات وزیران می رسد.
تبصره ۴- چنان چه ملک سابقه ثبت نداشته باشد و متقاضی به عنوان مالک متصرف است و هیات به موضوع رسیدگی و نظر خود را جهت تنظیم اظهارنامه به واحد ثبتی ابلاغ کند ثبت مکلف است، پس از تنظیم اظهارنامه مراتب را ضمن اولین آگهی نوبتی موضوع ماده ۵۹ آیین‌نامه قانون ثبت به اطلاع عموم برساند، تحدید حدود این قبیل املاک با درخواست متقاضی به صورت تحدید حدود اختصاصی انجام می‌شود.
تبصره ۵- اگر ملک در جریان ثبت باشد و سابقه تحدید حدود نداشته باشد، واحد ثبتی طبق قسمت اخیر تبصره ۴ اقدام خواهد نمود.
تبصره ۶- در صورتی که ملک قبلاً ثبت دفتر املاک شده و طبق مقررات این قانون با رای هیات، می‌بایست سند مالکیت به نام متصرف صادر گردد، مراتب در ملاحظات دفتر املاک قید و در دفتر املاک جاری به نام متصرف، حسب مورد ثبت خواهد شد.
تبصره ۷- رسیدگی به تقاضای اتباع بیگانه مستلزم رعایت تشریفات آیین نامه استملاک اتباع خارجه در ایران است.
تبصره ۸- چنانچه در خلال رسیدگی محرز گردید که مورد تقاضا جزو حوزه ثبتی دیگری است و متقاضی اشتباهاً تقاضای خود را تسلیم نموده، استتقاضاً به واحد ثبتی مربوط ارسال می‌شود که حسب مورد در ردیف هم عرض مورد تقاضا رسیدگی می شود.»
3- اجاره
طبق قانون مالک و مستاجر مصوب 1376 در تنظیم اجاره نامه اجباری به ثبت رسمی نمی باشد و تنظیم این اسناد به صورت عادی نیز مورد حمایت قانون است.
4- قانون تعین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان ها فاقد سند رسمی مصوب 1390/9/20 .
هدف دفاتر اسناد رسمی به شرح ذیل است:
1) تنظیم روابط حقوقی اشخاص؛
2) اعتبار بخشیدن به عقود و معاملات؛
3) اعتبار بخشیدن به تعهدات اشخاص، به منظور جلوگیری از بروز اختلافات و طرح آنها در قالب دعاوی دادگستری؛
4) تسهیل، جنبه ی اثباتی حقانیت.
الزام به تنظیم سند رسمی مطابق ماده ۲۲۰ قانون مدنی
مطابق ماده ۲۲۰ قانون مدنی: «عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است، ملزم می‌کند بلکه متعاملین به کلیه نتایجی که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می‌شود، ملزم هستند.»
اصلی ترین و مهم ترین تشریفات قرارداد خرید و فروش اموال غیر منقول و برخی دیگر از اموال، مانند اموال شرکت های تجاری، تنظیم سند رسمی است. در انتقال مالکیت املاک دو نوع سند وجود دارد، سند عادی و سند رسمی. در قانون و مقررات مدنی، املاکی که دارای سند رسمی هستند از اعتبار بیشتری نسبت به املاک با سند عادی هستند.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و مراحل آن
الزام به تنظیم سند رسمی، یکی از دعاوی رایج در دادگاه ها می باشد که در قالب موارد مربوط به املاک می باشد. دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی زمانی مطرح می گردد که خرید و فروش با مبایعه نامه انجام شده باشد. اگر قرارداد خرید ملک به صورت عادی انجام شده باشد،خریدار می تواند الزام مالک ملک را به تنظیم سند رسمی از دادگاه درخواست کند. چنانچه برای تنظیم سند رسمی انتقال موعدی در قرارداد پیش بینی نشده باشد، با توجه به الزام قانونی مبنی بر ثبت معاملات عادی خریدار می تواند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ارائه نماید. در صورتی که در قرارداد، تنظیم سند رسمی مشروط به پرداخت ثمن باشد، دادگاه خریدار را ملزم به پرداخت ثمن و فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی می نماید.
در دعوای الزام به تنظیم سند اگر خریدار مبلغی به عنوان ثمن به فروشنده بدهکار باشد، باید حتماً فروشنده برای مطالبه آن ثمن دادخواست مستقلی را مطرح کند و تنظیم سند رسمی منوط به پرداخت ثمن نیست و در رای دادگاه هم نباید به این موضوع اشاره کرد. مگر در مواردی که در خود قرارداد فروش یا مبایعه نامه صراحتاً ذکر شده باشد که تنظیم سند منوط به پرداخت ثمن است و یا در برخی از قراردادها ذکر می شود که تنظیم سند هم زمان با پرداخت بخشی از ثمن است، در این موارد اگر دادگاه اقدام به صدور رای کند، باید حتماً در رای اشاره شود که اجرای رای (چه تنظیم سند و یا تحویل ملک) منوط به پرداخت ثمن است. در غیر این صورت هیچ الزامی برای اجرای احکام، برای اینکه هم زمان با تنظیم سند و یا هم زمان با تحویل، خریدار را وادار کند به پرداخت الباقی ثمن وجود ندارد.
اقدامات دادگاه در خصوص دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
دادگاه برای برخورداری از اختیار و حق احضار خوانده جهت تنظیم سند رسمی، باید صحت و اعتبار انتقال مالکیت را تایید کند. و به همین جهت باید احضار کند که فروشنده (خوانده) مالک اصلی مال مورد نظر است و پس از آن نیز اهلیت خوانده جهت فروش مال را تایید کند و پس از گذرندان این مراحل باید احراز کند که خریدار (خواهان) پرداخت ها و تعهدهای مندرج در سند عادی را به جا آورده باشد و شرایط قرارداد را انجام داده باشد. در مرحله بعد، دادگاه باید میزان هزینه تنظیم سند رسمی و مسئول پرداخت آن (خواهان یا خوانده) را احراز کند.
برای چنین دعوایی، دادگاه صالح همان دادگاهی است که در حوزه قضایی محل ملک باشد. در چنین مواردی بهتر است که هم زمان با مطرح کردن درخواست الزام به تنظیم سند رسمی، درخواست صدور حکم موقت برای منع فروش ملک نیز مطرح گردد تا فروشنده (خوانده) ملک را به شخص دیگری نفروشد.
خریدار باید این اطمینان را حاصل کند که ملک مزبور در رهن یا بازداشت نباشد؛ زیرا در این حالت باید فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه مطالبه کند. همچنین در مواردی که فروشنده مالک رسمی مورد معامله نباشد، خریدار می تواند با طرح شکایت با موضوع فروش مال غیر در جهت احقاق حق خودش اقدام کند.
در این موارد الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال امکان‌پذیر نیست، چرا که وی مبادرت به فروش مالی کرده که قانوناً متعلق به او نبوده است. خریدار در دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی باید توجه داشته باشد که دعوا را بر علیه فروشنده و مالکین اصلی (در صورتی که فروشنده به وکالت از مالک اصلی اقدام به فروش نموده باشد) مطرح نماید؛ چرا که در غیر این صورت و در استعلام دادگاه از اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه و مالک نبودن خواندگان منجر به صدور قرار رد دادخواست می شود. اگر مال مورد معامله در رهن باشد باید خواسته فک رهن نیز مطرح شود، چرا که ملکی که در رهن باشد، نمی توان الزام به تنظیم سند رسمی را درخواست کرد. همچنین بایستی در ضمن دادخواست مطروحه مقدماتی که فروشنده جهت انتقال سند باید انجام دهد نیز خواسته شود از جمله اخذ پایان کار و… .
اولین قانون ثبت در نظام حقوقی ایران در سال ۱2۹۰ تصویب شده است. در قانون مذکور ثبت اسناد اختیاری بود و مالک ملزم به ثبت ملک خویش نبود.
به مرور زمان دعادی و تعرض هایی از سوی افراد غیر مالک نسبت به ملک بدون سند گسترش پیدا کرد، به تبع آن دعاوی در محاکم زیاد شد، این ازدیاد دعاوی که در سال ۱۳۱۰ مساله اجباری بودن ثبت املاک مطرح شود. ماده ۹ قانون ثبت نیز موید همین امر می باشد، که بیان می دارد: «در نقاطی که اداره ثبت موجود است از تاریخ اجرای این قانون و در سایر نقاط پس از تشکیل اداره یا دایره ثبت، وزارت عدلیه، حوزه هر اداره یا دایره ثبت را به چند ناحیه تقسیم کرده و به ثبت کلیه اموال غیرمنقول واقعه در هر ناحیه اقدام می‌کند.»
حال اگر ملکی فاقد سند رسمی باشد و در اداره ی ثبت اسناد و املاک ثبت نشده باشد و بین مالک ملک اختلاف پیش آید، رفع اختلاف و تعیین مالک اصلی در نهایت طرح دعوی، چگونه به عمل می آید؟ خواهان ابتدا باید دعوای اثبات مالکیت را مطرح کند. چنانچه مدارک و مستنداتی که خواهان ارائه می کند، دال بر ذی حقی وی باشد، قاضی حکم به اثبات مالکیت او صادر می کند. طبق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، دعاوی مربوط به اموال غیر منقول و سایر حقوق مربوط به آن در دادگاهی اقامه می شود که مال غیر منقول در حوزه ی آن واقع شده باشد.
حکم صادره در خصوص اثبات مالکیت ملک، حکمی اعلامی می باشد (حکم اعلامی به حکمی اطلاق می شود که قاضی تنها وضعت سابق را اعلام می کند، در واقع قاضی فقط حکم سابق را بازگو می کند و وضعیت جدیدی را در این بین نمی سازد) پس از اینکه حکم صادره قطعی شد، محکوم له، به عنوان مالک رسمی ملک شناخته می شود و تبع آن حق هرگونه دخل و تصرف و نقل و انتقالی را دارد.
بنابراین خواسته ی اثبات مالکیت در خصوص املاکی که سابقه ی ثبتی دارند، قابل استماع نیست و قاضی موظف است، قرار عدم استماع دعوی صادر کند. برای اثبات مالکیت نیازی به وجود مبایعنامه نیست؛ چرا که ممکن است این نقل و انتقال به صورت قهری، مانند ارث به مالک منتقل شود. اگر دو یا چند نفر بر مالی تصرف کنند، اصل بر مالکیت مشاعی همه ی آنها می باشد؛ مگر آنکه خلاف آن ثابت شود.
ماده 37 قانون مدنی مقرر می دارد: «اگر متصرف فعلی اقرار کند که ملک سابقاً مال مدعی او بوده است در این صورت مشارالیه نمیتواند برای رد ادعای مالکیت شخص مزبور به تصرف خود استناد کند مگر اینکه ثابت نماید که ملک به ناقل صحیح به او منتقل شده است.»
طبق این ماده اقرار باعث محرز شدن مالکیت سابق می شود، بنابراین با اثبات مالکیت سابق، سایر ادله و مستندات موجب بی اعتباری تصرف کنونی متصرف می شود. اما در برخی موارد مالکیت سابق برای قاضی عمل تردید می باشد، در اینجا قاضی باید با توجه به شرایط و قراین موجود، حکم مقتضی را صادر کند و ممکن است تصرف کنونی را بر مالکیت سابق مقدم بشمارد.
ضابطین دادگستری مامورانی هستند که تحت نظارت و تعلیمات قوه قضائیه (مقام قضائی) برای کشف جرم، ...
شفعه در لغت به معنای ضمیمه کردن است و فردی که از این حق برخوردار است با منظم کردن حصه ی فروخ...
یکی از مهم ترین روابط حقوقی بین پزشک و بیمار این است که پزشک باید در قبال معالجه بیمار از تم...
قذف به معنای دادن نسبت ناروای زنا یا لواط به دیگری است، هرچند مرده باشد و شباهت بسیاری به تو...
پیش از ورود به بحث، لازم است در خصوص عقد ضمان کلیاتی را بیان کنم و به اثر ضمان بین ضامن و مض...
هر فردی حق دارد شغلی را که به آن علاقمند است و مخالف اسلام و مصالح عمومی و حقوق دیگران نیست ...
نظرات کاربران