ملک مشاع ملکی که بین دو یا چند نفر مشترک باشد و تمام شرکا در جزء جزء آن ملک سهیم باشند و نتوان سهم هر یک را تشخیص داد مشاع مینامند.
مثال: وقتی مالک یک ملک فوت می کند و ورثه بیش از یک نفر باشند، می شوند مالک ملک مشاع.
افراز: افراز به این معناست که زمین به بخش های مختلف تقسیم شود و برای هر یک از بخش های آن، مالک تعیین شود. در واقع با افراز زمین، رابطه مشارکت بین ورثه از بین میرود و هر کدام از ورثه، سهم خود را از زمین متوفی می‌گیرند و همچنین برای هر کدام از ورثه، سند جداگانه ای تنظیم می‌شود.
نکته ای که در رابطه با افراز باید بیان کرد، این است که افراز میتواند بین خود ورثه و توسط آنها یا توسط دادگاه انجام شود و همچنین برای اجرای آن، حتما باید بین ورثه اختلاف وجود داشته باشد.
اگر یکی از شرکا تصمیم به فروش بگیرد و شریک دیگر رضایت نداشته باشد، شریک باید اول برای تقسیم اقدام کند که اگر قابل تقسیم باشد تقسیم می‌شود و اگر قابل تقسیم نباشد، گواهی عدم افراز یعنی غیر قابل تقسیم بودن از اداره ثبت می گیرند و پس از اخذ گواهی عدم افراز دستور فروش را در دادگاه مطرح می کند دادگاه دستور فروش صادر می کند پرونده به اجرای احکام میرود و اجرای احکام دادگستری ملک را قیمت گذاری میکند، و بعد از قیمت گذاری ملک از طریق مزایده به فروش می‌رسد.
در صورتیکه شرکا ملک مشاع مایل باشند که وکیل ملک مزبور را برای آنها بفروشد و البته توصیه می شود که (کلیه اقدامات مربوط به ملک مشاع با توجه به قوانین راهکارهای مختلف توسط وکیل انجام شود) در صورت فروش توسط وکیل چون همه شرکا هرچند سهم کمتر در ملک داشته باشند، مالک محسوب می شوند پس در این صورت لازم است همه شرکا به وکیل وکالت بدهند.
به طور مثال فرقی نمی کند یکی از شرکا مالک سه دانگ و دیگری دو دانگ و سومی یک دانگ به طور مشاع باشد باید همگی وکالت بدهند ،در صورتی که یکی وکالت ندهد و وکیل اقدام کنند فضولی و باطل خواهد بود.
در رابطه با فروش و انتقال ملک مشاع دو موضوع مورد بررسی قرار می گیرد:
انتقال قبل از ثبت: مطابق ماده 114 آیین نامه قانون ثبت؛ هر گاه ملک مشاع از طرف چند نفر درخواست ثبت شده و قبل از ثبت ملک به یک نفر منتقل شود با تذکر به اسامی متقاضیانی که ملک به نام آنها آگهی شده و انتقال داده اند به نام منتقل اليه در یک جا ثبت شده و سند مالکیت تمام ملک صادر می گردد.
انتقال بعد از ثبت ملک: ماده 11 آیین نامه قانون ثبت هر گاه ملک مشاع در نتیجه انتقالات به یک نفر منتقل شود اسناد مالکیت قبلی باطل و سند مالکیت جدید صادر می شود و مطابق
ماده 583 قانون مدنی: هریک از شرکا می تواند بدون رضایت شرکا دیگر سهم خود را جزئا یا کلا به شخص ثالثی منتقل نماید. و همچنین مطابق ماده 104 آیین نامه قانون ثبت در موقع انتقال تمام یا قسمتی از ملک ثبت شده و یا واگذاری حقی نسبت به عین ملک سند معامله در دفتر اسناد رسمی ثبت و خلاصه آن در دفتر املاک زیر ثبت ملک ثبت می شود.
عواید و مخارج ملک مشاع بر عهده همه مالکین است و اصولا به نسبت سهام شرکا تقسیم می شود؛ مگر اینکه بر خلاف این امر توافق شده باشد. برای مثال اگر شخصی مالک یک پنجم ملکی باشد، یک پنجم از اجاره بها یا اجرت المثل ملک نیز به او تعلق دارد و هم چنین پرداخت یک پنجم از هزینه های مربوط به ملک بر عهده او قرار می گیرد.
مالکین می توانند با توافق یکدیگر، سهمی بیشتر یا کمتر برای برخی از شرکا در نظر بگیرند؛ اما در فرض سکوت، تقسیم سود و زیان به نسبت سهام خواهد بود.
ضابطین دادگستری مامورانی هستند که تحت نظارت و تعلیمات قوه قضائیه (مقام قضائی) برای کشف جرم، ...
شفعه در لغت به معنای ضمیمه کردن است و فردی که از این حق برخوردار است با منظم کردن حصه ی فروخ...
یکی از مهم ترین روابط حقوقی بین پزشک و بیمار این است که پزشک باید در قبال معالجه بیمار از تم...
قذف به معنای دادن نسبت ناروای زنا یا لواط به دیگری است، هرچند مرده باشد و شباهت بسیاری به تو...
پیش از ورود به بحث، لازم است در خصوص عقد ضمان کلیاتی را بیان کنم و به اثر ضمان بین ضامن و مض...
هر فردی حق دارد شغلی را که به آن علاقمند است و مخالف اسلام و مصالح عمومی و حقوق دیگران نیست ...
نظرات کاربران