از جمله مهم ترین قراردادهایی که افراد ممکن است به دفعات انجام دهند، خرید و فروش ملک می باشد، که در صورت عدم توجه به نکات حقوقی در رابطه با خرید و فروش ملک، امکان بروز مشکلات متعددی برای خریدار و فروشنده وجود دارد، پس با رعایت نکات حقوقی از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری کنید.
مهمترین نکته در خرید هر ملکی، احراز مالکیت فروشنده است. فروشنده باید مطابق قانون، مالک ملکی باشد که به فروش می‌رساند یا از سوی فروشنده ملک، دارای وکالتنامه رسمی باشد.
در صورتی که شریکی قصد داشته باشد، سهم خود در ملک مشاعی را بفروشد، معامله مذکور صحیح می باشد، اما خریدار نمی تواند بدون اجازه سایر شرکاء در ملک تصرفی داشته باشد و در صورتی که فروشندگان ملک چند نفر باشند، چنانچه قرار بر این باشد که ثمن معامله به حساب احدی از فروشندگان پرداخت شود، حتما در هنگام تنظیم مبایعه نامه این امر متذکر شود.
اما در مواقعی که فروشنده ملک، حضور نداشت و وکیل او حاضر بود، باید به چند نکته توجه کنید:
قبل از انجام معاملات ملکی، حتما باید استعلام بابت توقیف در رهن نبودن ملک به عمل آید، زیرا چنانچه ملک بابت بدهی توقیف یا در رهن باشد، معامله باطل می باشد. ممکن است فروشنده به اشخاص ثالث بدهکار باشد و شخص طلبکار به جای طلبش، ملک را توقیف کرده باشد و تا زمانی که استعلام نگیرید، نسبت به این موضوع بی اطلاع خواهید ماند و اگر معامله صورت گیرد و آن ملک توقیف باشد معامله باطل خواهد بود.
استعلام از دو طریق امکان پذیر است:
برطبق قانون، همین که طرفین بر بیع ملکی توافق کنند، برای جاری شدن عقد بیع کفایت می کند، لکن ایراد این عمل این است که اثبات وقوع بیع دشوار می شود و اگر طرفین عقد بیع مساعدت خود را مبنی بر اثبات وقوع بیع مبذول ندارند، دادگاه با توجه به ادله و مستندات حاکم باید وقوع بیع را تایید یا رد کند.
اصولاً اثبات وقوع بیع و طرح دعوا از جانب خریدار (خواهان) مطرح می شود، اگر فروشنده مالک رسمی ملک باشد، دعوا مستقیماً بر او اقامه می شود، اما اگر فروشنده مالک رسمی نباشد، برای خریدار بهتر است که علاوه بر فروشنده ی ملک شخصی که مالک سند رسمی ملکِ مورد نزاع می باشد را نیز در ردیف خواندگان دعوا قرار دهد.
دعوای الزام به تحویل ملک (مبیع) هنگامی مطرح می شود که عقد بیع صحیح بین فروشنده و خریدار جاری شده و عقد مذکور به هیچ یک از طرق قانونی منحل یا باطل نشده است، اما فروشنده تعهد خود را مبنی بر تحویل مبیع به خریدار اجرا نمی کند. بنابر توضیحات فوق، خواهان دعوای الزام به تحویل مبیع خریدار و خوانده ی دعوای مطروحه فروشنده می باشد. در صورت احراز حقانیت خواهان دادگاه مبادرت به صدور رای قطعی بر تحویل مبیع می کند و برای اجرایی شدن رای مذکور حکم را به اجرای احکام ارسال می کند و اجرای احکام موظف است، ملک را از فروشنده اخذ کند و تحویل خریدار دهد.
به موجب ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی: «اگر عین محکوم به در تصرف کسی غیر از محکوم‌علیه باشد، این امر مانع اقدامات اجرایی نیست مگر اینکه متصرف مدعی حقی از عین یا منافع آن بوده و دلائلی هم ارائه نماید در این صورت دادورز (مامور اجرا) یک هفته به او مهلت می دهد تا به دادگاه صلاحیتدار مراجعه کند و در‌صورتی که ظرف پانزده روز از تاریخ مهلت مذکور قراری دائر به تاخیر اجرای حکم به قسمت اجرا ارائه نگردد عملیات اجرایی ادامه خواهد یافت.»
نکته قابل توجه این است که اگر در عقد بیع یا ثمن پیش بینی نشده باشد، طرفین حق حبس دارند. به این معنی که فروشنده می تواند، تحویل مبیع را مشروط به تحویل ثمن از سوی خریدار کند و همچنین خریدار هم می تواند، تحویل ثمن را منوط به تحویل مبیع از جانب فروشنده کند .
به موجب ماده 344 قانون مدنی: «اگر در عقد بیع شرطی ذکر نشده یا برای تسلیم مبیع یا تادیه قیمت موعدی معین نگشته باشد، بیع قطعی و ثمن حال محسوب است مگر این که بر حسب عرف و عادت محل یا عرف و عادت تجارت در معاملات تجارتی وجود شرطی یا موعدی معهود باشد اگرچه در قرارداد بیع ذکری نشده باشد.»
به معنای دیگر حق حبس امتیازی است که قانون گذار به طرفین عقد اعطا می کند که هر یک از طرفین می تواند، اجرای تعهد خود را موکول به اجرای تعهد طرف دیگر عقد کند.
هزینه های تسلیم ملک بر عهده ی فروشنده است و اگر فروشنده هزینه ها را پرداخت نکند، خریدار می تواند این هزینه ها را خودش پرداخت کند و در نهایت اگر فروشنده هزینه ها را مطالبه کند. اگر فروشنده نتواند یا نخواهد ملک موضوع عقد را تحویل خریدار دهد، خریدا راساً می تواند اقدام به قبض ملک کند.
به موجب ماده 374 قانون مدنی: «در حصول قبض اذن بایع شرط نیست و مشتری میتواند مبیع را بدون اذن قبض کند.»
این دعوا هنگامی مطرح می شود که عقد صحیحی رخ داده، اما بعد از وقوع عقد به هر دلیلی فسخ یا اقاله می شود یا مشخص می شود عقد از ابتدا باطل بوده است. در این صورت خریدار ملک، می تواند به فروشنده رجوع و ثمن داده شده را اخذ کند. پس از اینکه حکم بر محکومیت خوانده، مبنی بر استرداد ثمن موضوع معامله صادر می شود، خواهان باید درخواست صدور اجرایی کند، پس از صدور درخواست اجراییه اگر اصل ثمن نزد فروشنده باقی باشد، او موظف به استرداد ثمن است و در صورتی که اصل ثمن موجود نباشد باید فروشنده مبلغ آن را تسلیم کند.
در قرارداد منعقد شده بین طرفین باید مشخصات ملک و متعلقات داخل در آن به طور کامل ذکر شود. مشخصات ملک:
ماده ۳ قانون پیش فروش ساختمان، مقرر می دارد: «قرارداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (۲) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.»
درج حق فسخ در قرارداد، چنانچه در معامله نوشته شود هر یک از طرفین می توانند، معامله را فسخ کنند و برای این شرط مدت تعیین نشود، نه تنها شرط باطل است بلکه معامله نیز باطل می باشد.
کد رهگیری، کد رهگیری ضمن اینکه باعث شناسایی آژانس های دارای مجوز می شود، از فروش یک ملک به چند نفر نیز جلوگیری می‌کند.
ضابطین دادگستری مامورانی هستند که تحت نظارت و تعلیمات قوه قضائیه (مقام قضائی) برای کشف جرم، ...
شفعه در لغت به معنای ضمیمه کردن است و فردی که از این حق برخوردار است با منظم کردن حصه ی فروخ...
یکی از مهم ترین روابط حقوقی بین پزشک و بیمار این است که پزشک باید در قبال معالجه بیمار از تم...
قذف به معنای دادن نسبت ناروای زنا یا لواط به دیگری است، هرچند مرده باشد و شباهت بسیاری به تو...
پیش از ورود به بحث، لازم است در خصوص عقد ضمان کلیاتی را بیان کنم و به اثر ضمان بین ضامن و مض...
هر فردی حق دارد شغلی را که به آن علاقمند است و مخالف اسلام و مصالح عمومی و حقوق دیگران نیست ...
نظرات کاربران