افراز تفکیک

افراز: به معنای تقسیم ملک مشاعی بین شرکا است.

تفکیک: در لغت به معنای جز جز کردن است. اما در اصطلاح حقوق ثبت به معنای تجزیه کردن مال غیر منقول به قطعات کوچکتر می باشد.

تفاوت افراز و تفکیک:

1-در افراز حالت اشاعه داریم،یعنی وجود چند مالک مشاعی لازم است.اما در تفکیک،ملک با داشتن یک مالک قابل تفکیک است.

به طور مثال: فردی یک ملکی دارد و خود به تنهایی مالک کل ملک است،وی قصد دارد ملک را به قطعات کوچک تری تبدیل کند،این امر مانعی ندارد.در تفکیک می توان یک مالک واحد داشت. اما در افراز،ملک چند مالک مشاعی دارد.

2-تفکیک معمولا با رضایت مالک یا مالکین، انجام می شود.اما در افراز مابین  مالکین اختلاف است،وافراز برای ختم اختلاف مالکین است.(یعنی قصد مالکین این است که به اختلاف خود خاتمه دهند).

3-تفکیک فقط تقسیم ملک به قطعات کوچک تر است.اما در افراز تقسیم توام با تعیین سهام مالکان مشاع است،و قطعات افرازی به نسبت سهام هر یک از مالکین مشاعی تعیین می شود.

4- اگر اعتراض به تفکیک شود،عملیات تفکیک متوقف می شود، در صورتی که یکی از شرکا در حین تفکیک اعتراضی داشته باشد، عملیات تفکیک متوقف می شود و اگر شریک معترض رضایت ندهد، به ناچار باید افراز صورت پذیرد.در افراز،چه رای افرازی صادر شود چه گواهی عدم قابلیت افراز صادر شود،به موجب قانون ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه حقوقی است.

5-تفکیک فقط در اداره ثبت انجام می شود،اما افراز ممکن است در اداره ثبت انجام شود،ممکن است در دادگاه انجام شود.

6-در افراز رای افراز صادر می شود،یا گواهی عدم قابلیت افراز صادر می شود.در تفکیک صورت مجلس تفکیکی صادر می کنیم.

7-در تفکیک ملک را به قطعات کوچک تر تقسیم می کنیم،اما در افراز فقط سهم خواهان است که جدا می شود،باقی ملک به حالت اشاعه خود باقی می ماند،مثال یکی از مالکین تقاضای افراز می دهد اگر اداره ثبت تشخیص دهد که قابل افراز است،سهم او را افراز می کند و سند مفروضی برای وی صادر می کند.

در افراز ملک توسط دادگاه

آنچه مهم است تعدد مالکین ملک می باشد و چنانچه ملک فاقد شریک باشد نمی توان دعوای افراز ملک مطرح نمود.

همچنین در مواردی که بین شرکا،غایب مفقود الاثر یا محجور باشد دادگاه محل وقوع ملک،صالح به رسیدگی است.اگر ملک دارای سابقه ثبتی نباشد دادگاه پس از ثبت دادخواست و تعیین وقت رسیدگی ، تعيين آخرين وضعیت ثبتی ملک ومیزان سهم هریک از مالکین مشاعی را مشخص می کند و پس از دریافت پاسخ استعلام قرارارجاع امر به کارشناسی را صادر می کند.

کارشناس رسمی پس از بررسی ملک نسبت به قابل افراز بودن و یا نبودن ملک و در صورت قابلیت افراز ، نحوه تقسیم ملک رامشخص و به دادگاه تقدیم می کند. چنانچه ملک غیرقابل افراز باشد، دادگاه حکم به غیر قابل افراز بودن ملک می دهد.

اجرای حکم افراز ملک

حکم افراز ملک جنبه ی اعلامی دارد،بنابراین نیاز به صدور اجرائیه ندارد . متقاضی ، حکم افراز ملک را به اداره ثبت محل تقدیم می کند و پس از آن پرونده برای متصدی دفتر املاک ، ارسال می شود و او نیز حدود و مشخصات هر قطعه افرازی را در دفتر املاک ثبت کرده و سپس سند مالکیت مشاعی اولیه را باطل و سند جدید را صادر و به امضای مسئول اداره ثبت می رساند

فراز ملک توسط اداره ثبت

مطابق با ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 : افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته باشد،اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد در صورتی که موردتقاضای یک یا چند شریک باشد، با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتی با رعایت کلیه ی قوانین و مقررات، ملک مورد تقاضا را با درخواست افراز ملک مستقیما به اداره ثبت اسناد محل وقوع ملک داده میشود.

یک ملک برای افراز چه شرایطی را باید داشته باشد؟

در صورتی که شریک و یا شرکای ملک مشاع از اداره ثبتی افراز ملک خود را تقاضا کنند باید حاوی موارد زیر باشد:

1- مشخصات کامل شریک یا شرکت های متقاضی افراز و نشانی دقیق اقامتگاه یا محل کار آنها از جهت سهولت در امر ابلاغ.

2- مشخصات کامل شریک یا شرکای دیگر و نشانی دقیق اقامتگاه یا محل کار آنها.

3-میزان مالکیت و سهم متقاضی افراز

4- میزان مالکیت و سهم شریک یا شرکای دیگر

5-دلایلی که حاکی از سهم مالکانه متقاضی در ملک مورد درخواست افراز است دلایل مزبور در مورد املاک ثبت شده رونوشت سند مالکیت سهم مشاع از ملک یا سند رسمی خریداری ملک خواهد بود .

6-ارائه گواهی پایان کار ساختمان