قوانین آپارتمان نشینی

با افزایش جمعیت شهرها، زندگی در واحدهای آپارتمانی هم گسترش یافته است، ولی این روش زندگی به سبب مجاورت بیشتر اشخاص به هم، شرایط و محدودیت هایی را برای آنان به وجود می آورد و همین مسئله سبب تدوین قوانینی توسط قانون گذاران در این خصوص شده است.

صورت جلسه آپارتمان نشینی

بر طبق قانون آپارتمان نشینی، هیات مدیره ساختمان اقدام به تنظیم این صورت جلسه می نمایند. بدین صورت صورت که در این جلسه همه ی مدیران ساختمان حضور می یابند و درباره ی وضعیت ساختمان مانند بیمه کردن ساختمان، تغییر مدیران، نگهداری و حفاظت از ساختمان، هزینه های ساختمان مثل مطالبه شارژ از مالکان یا مستاجران، تعمیرات و مخارج تاسیسات ساختمان و… بررسی صورت می گیرد و این صورت جلسه در محلی نگه داری می شود که دیگر مدیران هم به آن دسترسی داشته باشند.

قسمت های عمومی و اختصاصی آپارتمان

به صورت کلی مالکیت در آپارتمان به 2 بخش تقسیم می شود که عبارتند از مالکیت قسمت های عمومی و مشترک و قسمت های اختصاصی.

قسمت های عمومی و مشترک: قسمت هایی از ساختمان می باشد که حق استفاده از آن ها محدود به یک یا چند واحد آپارتمان نبوده، بلکه به تمامی مالکین به نسبت سهم آنان در ساختمان متعلق است. این قسمت ها در سند مالکیت یک یا چند نفر از مالکین نیامده و تحت مالکیت مشاع همه ی شرکای ملک می باشد.

قسمت های اختصاصی: برخلاف قسمت های مشترک که عمومی هستند، این قسمت از ساختمان، مالکین ویژه دارد که هر کدام از آنان با در دست داشتن سند مالکیت، محدوده مالکیت معینی دارند.

قسمت های مشترک درآپارتمان ها

– زمین زیر بنا

– تاسیسات قسمت های مشترک مثل؛ چاه آب و پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، رختشویخانه، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار در هر قسمت از بنا که قرار داشته باشد، آسانسور ، چاه های فاضلاب، لوله ها، گذرگاه های زباله و محل جمع آوری آن ها.

– اسکلت ساختمان

– درها، پنجره ها، راهروها، پله ها و پاگرد ها که خارج از قسمت اختصاصی واقع شده اند.

– تاسیسات مرتبط با راه پله نظیر وسایل تامین روشنایی، تلفن و وسایل اخبار و نیز تاسیسات مربوط به آن ها به استثنای تلفن های اختصاصی، ولی آسانسور و محل آن و پله های ایمنی جزء بخش های مشترک محسوب می شوند.

– بام و تمامی تاسیساتی که جهت استفاده عموم شرکاء و یا حفظ بنا در آن احداث شده است.

– نمای خارجی ساختمان.

– محوطه ساختمان، باغ ها و پارک ها که جنبه ی استفاده عمومی دارد و در سند اختصاصی ثبت نشده است.

حدود استفاده عموم ساکنین ازمشترکات آپارتمان

هرکدام از ساکنین در استفاده از بخش های مشترک، موظف است که حدود زیر را رعایت کند:

– نباید مزاحم استفاده سایرین شود یا به گونه ای استفاده کند که باعث ایجاد ضرر برای ساکنین دیگر گردد.

– قرار دادن میز و صندلی و نگهداری حیوانات در قسمت های مشترک ممنوع می باشد.

– پارکینگ به غیر اجاره داده نشود؛ پارکینگ هر واحد آپارتمانی، جزء مالکیت اختصاصی محسوب می شود، به همین جهت اجاره دادن آن به اشخاصی که ساکن آن مجتمع هستند بلامانع است، در صورتی که اجاره دادن آن به غیر از این اشخاص به دلیل اینکه مستلزم دخالت این افراد در قسمت های مشترک است، ممنوع می باشد، مگر اینکه با کسب رضایت دیگر مالکین این کار صورت گیرد.

اداره ی آپارتمان

وظیفه ی اداره کردن و اجرای تصمیمات مجمع عمومی مدیران بر عهده ی مدیر یا مدیران ساختمان است.

وظایف مدیر ساختمان

بیمه کردن ساختمان در مقابل آتش سوزی.

تعیین مقدار شارژ هر واحد و شیوه ی پرداخت آن.

نگهداری از صورت جلسه مجمع.

ارسال اظهارنامه به مالکین در صورت پرداخت نکردن حق شارژ.

اقدام به طرح شکایت در دادگاه به نمایندگی از آپارتمان در موارد ضروری.

تایید گواهی تسویه حساب ساکنین.

تجدید بنای ساختمان و یا بازسازی آن.

تعیین سهم هر شریک در پرداخت حق بیمه به تناسب سطح زیربنای اختصاصی آنان.

در مجتمع هایی که بیش از ده واحد آپارتمانی وجود دارد، مدیر موظف به انتخاب دربانی برای حفظ و نگهداری و تنظیف قسمت های مشترک و … است.

رسیدگی به شکایت مالکین نسبت به مبلغ شارژ.

شیوه ی انتخاب مدیر ساختمان

در نخستین جلسه مجمع عمومی، پس از انتخاب رئیس مجمع، مدیر یا مدیرانی از میان مالکین یا از خارج به این سمت انتخاب می گردند.

مدت مدیریت مدیر ساختمان

مدت مدیریت مدیران 2 سال می باشد، ولی مجمع امکان افزایش مدت را خواهد داشت. البته امکان انتخاب مجدد نیز وجود دارد.

تعداد مدیران ساختمان

تعداد مدیران ساختمان باید فرد باشد، مثلا یک یا سه نفر باشد.

تصمیم گیری توسط مدیران

تصمیم گیری توسط مدیران با توجه به اکثریت آراء خواهد بود.

مجمع عمومی شرکا در آپارتمان

چنانچه تعداد مالکین از 3 نفر بیشتر باشد، مجمع عمومی مالکین تشکیل می شود که اصلی ترین قسمت تصمیم گیری در موضوعات آپارتمان محسوب می شود.

زمان تشکیل مجمع عمومی

این مجمع بایستی سالانه حداقل یک مرتبه تشکیل گردد.

رسمیت جلسات و نصاب لازم برای تصمیم گیری در مجمع

برای رسمیت جلسات مجمع بایستی بیش از نیمی از مالکین حضور یابند، البته مستاجرین جزء این نصاب محسوب نمی شوند، در صورتی که تعداد افراد حاضر به حد نصاب نرسید، جلسه به 15 روز بعد موکول خواهد شد.

چنانچه در جلسه ی دوم نیز تعداد به حد نصاب نرسید، مجدداً جلسه به 15 روز بعد موکول می گردد، در صورتی که در جلسه سوم نیز نصاب لازم حاصل نگردید، جلسه با هر تعداد، رسمیت خواهد داشت.

چنانچه دو سوم مالکین حاضر در جلسه مجمع به موضوعی رای دهند، آن موضوع تصویب می گردد.

وظایف مجمع عمومی شرکا

– تعیین رئیس مجمع عمومی.

– انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی به اعمال آنان.

– تصمیم گرفتن در مورد اداره ی امور ساختمان.

– تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه های سالانه.

– تصمیم گرفتن در رابطه با ایجاد اندوخته برای امور مرتبط با حفط و نگهداری و تعمیر بنا.

– تفویض اختیار به مدیر یا مدیران جهت انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان.

هزینه های مشترک

زندگی در آپارتمان برای استفاده کنندگان از بخش های مشترک، موجب ایجاد هزینه هایی می شود، این هزینه های ساختمانی با عنوان شارژ شناخته می شوند.

مقدار این هزینه ها در مجتمع های گوناگون با توجه به عوامل مختلف، تفاوت دارد و معمولاً ماهیانه دریافت می گردد. این هزینه ها شامل موارد زیرند:

– هزینه های مورد نیاز برای استفاده و نگهداری عادی ساختمان و تاسیسات و تجهیزات آن.

– هزینه های اداری و حق الزحمه مدیر یا مدیران.

شارژ ساختمان صرف پرداخت دستمزد سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگهداری و تعمیرات  تاسیسات و قسمت های عمومی ساختمان، باغبان و تزیینات قسمت های مشترک می شود. هزینه های آب و برق و گاز مشترک هم از محل شارژ تامین می گردد.

چنانچه مالکی از پرداخت حق شارژ امتناع نماید، می توان اقدامات زیر را مرحله به مرحله انجام داد:

مدیر یا مدیران از راه ارسال اظهارنامه، مبلغ بدهی را از او مطالبه کنند.

در صورتی که پس از ابلاغ اظهارنامه، همچنان از پرداخت امتناع کند، هیات مدیران می تواند به تشخیص خود و با نظر به امکانات از دادن خدمات مشترکی مثل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق و… به وی خودداری نماید.

در صورت عدم تصفیه حساب اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به درخواست مدیر برای وصول وجه، اجرائیه صادر می نماید. به غیر از امکان صدور اجرائیه، مدیر یا مدیران قادرند به دادگاه شکایت نمایند.

دادگاه ها خارج از نوبت و سریع به این مسئله رسیدگی می نمایند و می توانند واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی محروم و جریمه کنند.

بازسازی آپارتمان

عمده ترین مشکل در بازسازی آپارتمان، عدم همکاری و رضایت بعضی از مالکین است، ولی در این صورت هم می توان ترتیب ویژه ای به شرح زیر اتخاذ کرد:

3 کارشناس رسمی دادگستری گواهی کنند که عمر مفید ساختمان به پایان رسیده یا دچار فرسودگی کلی شده است.

مالکانی که می خواهند بازسازی کنند به دادگاه مراجعه نموده و تقاضای خود را اعلام کنند.

بعد از تامین ملک استیجاری برای مالکین مخالف بازسازی، با حکم دادگاه تجدید بنا انجام می گیرد.

بعد از اتمام عملیات بازسازی، سهم هر مالک و از جمله مالکین مخالف بازسازی تعیین می گردد.

هزینه ی پرداخت اجاره ملک برای مالکینی که همکاری ننموده اند، از اموال آنان و از جمله ملکشان پرداخت می گردد.

انتخاب کارشناسان بر اساس توافق و در صورت عدم توافق به درخواست مدیر آپارتمان توسط وزارت مسکن و شهرسازی انجام می شود.

در صورت همکاری نکردن مالکین مخالف تجدید بنا برای تخلیه ملک، با تقاضای مدیر آپارتمان از دادگستری محل، دادگاه پس از احراز تامین مسکن برای این مالک، توسط دیگر مالکین حکم به تخلیه صادر خواهد نمود.

نگهداری حیوان خانگی در آپارتمان

بر اساس قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اجرایی آن، نگهداری از حیوانات خانگی در بخش های مشترک آپارتمان ممنوع می باشد. ولی در رابطه با نگهداری حیوان خانگی در بخش های اختصاصی امکان نگهداری با رعایت 2 شرط وجود دارد:

– نگهداری حیوان، بهداشت عمومی ساختمان را تحت الشعاع قرار ندهد

– باعث ایجاد مزاحمت برای دیگران نشود.

چنانچه یکی از این دو مورد محقق نگردیده باشد، امکان طرح شکایت کیفری وجود خواهد داشت.

مصرف مواد مخدر در آپارتمان

چنانچه به هر دلیلی نظیر اعتیاد، نگهداری حیوان، سر و صدا و مزاحمتی برای همسایه ایجاد شود، آن همسایه می تواند پس از تهیه و جمع آوری دلایل و مستندات و با تنظیم شکوائیه به دادسرا یا شورای حل اختلاف محل مراجعه کرده و تقاضای مجازات و رفع مزاحمت کند.

برای رفع مزاحمت و جلوگیری از اقدامات همسایه مزاحم، قانون راه حل های گوناگونی را در نظر گرفته است، که هم از راه دادگاه های حقوقی و هم از راه دادسرا و دادگاه های کیفری این مسئله قابل طرح و رسیدگی است.

فرد با به همراه داشتن مدارک و دلایل خود مانند استشهادیه، شهادت دیگر همسایگان و… می تواند با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی با پرداخت هزینه دادرسی اقدام به ثبت دادخواستی یا شکوائیه ای تحت عنوان مزاحمت از حق کند.