معامله معارض

معامله معارض زمانی صورت می گیرد که یک نفر بعد از اینکه ملک خود را به دیگری انتقال داد، دوباره در یکی دیگر از بنگاه های معاملات املاک، خود را مالک معرفی کرده و همان ملک را به شخص دیگری نیز می فروشد، موضوع معامله معارض، مال منقول و غیر منقول است، موضوع معامله معارض یک مال اعم از عین یا منفعت است.

برای احراز و تشخیص جرم فروش یک ملک به چند نفر یکی از دو حالت زیر باید محقق شود:

1-هردو معامله با سند رسمی انجام شده باشد.

2-معامله اول با سند عادی و معامله دوم با سند رسمی ثبت شده باشد.

در معامله معارض همیشه اولین معامله، قانونی و معتبر خواهد بود. به این دلیل که در اولین معامله ملک یا مال از تصاحب مالک خارج می شود، معاملات بعد از آن که بر روی همان ملک یا مال انجام شود، غیرقانونی است. بنابراین بی اعتباری معامله های بعدی به این دلیل است که فروشنده در معاملات دوم به بعد، دیگر صاحب ملک نبوده و معامله ای که انجام داده است، نیز اعتبار قانونی ندارد، اگر معامله دوم با سند عادی باشد،موضوع جرم انتقال مال غیر است.

معامله معارض از نظر قانونی چه حکمی دارد؟

مطابق ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک: هرکس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین(اصل مال) یا منفعت مالی اعم از منقول یا غیر منقول، حقی به شخص یا اشخاصی داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور،به مجازات حبس از 3 سال تا 10 سال محکوم خواهد شد.

سند معارض:

اسناد مالکیت معارض مربوط به زمانی می شود که تمام یا قسمتی از یک ملک یا حقوق ارتفاقی ملکی که ثبت دفتراملاک شده است، دوباره به نام دیگری در دفتر املاک ثبت شود.

اگر دو سند مالکیت جزئا یا کلا از حیث اصل ملکی که موضوع آنهاست یا از حیث حدود ملک یا حقوق ارتفاقی با هم تعارض داشته باشند و این تعارض با رای هیات نظارت موضوع ماده 6 قانون ثبت احراز شود، سند مالکیتی که ثبت آن نسبت به دیگری موخر است، سند مالکیت معارض تلقی می شود.

به عبارت دیگر در مورد تعارض میان اسناد مالکیت، سندی که زودتر ثبت شده باشد تا زمانی که به موجب حکم نهایی دادگاه ابطال نشده باشد، معتبر تلقی می شود و سندی که پس از آن ثبت شده است، سند مالکیت ثبت موخر نامیده می شود و تا زمانی که حکم نهایی از دادگاه به صحت آن صادر نشده باشد نامعتبر می شود.

تکلیف دارنده سند معارض این است که برای تعیین و تکلیف اسناد متعارض مبادرت به طرح دعوای ابطال سند مالکیت در دادگاه کند. از طرف دیگر تعیین تکلیف سند ثبت مقدم دارنده سند معارض حق انجام معامله نسبت به خود سند مالکیت خود را ندارد و سر دفتر به انفصال ابد از شغل سردفتری محکوم خواهد شد. البته باید توجه داشت که دارنده سند معارض می تواند حقوق متصوره خودش را منتقل نمیاد.

شرایط ایجاد مالکیت معارض در اسناد می تواند به شرح ذیل باشد:

1-وجود دو مالک

2-وجود تعارض و تناقض در مفهوم و مفاد سند مالکیت

الف) تعارض در حقوق ارتفاقی و انتفاعی

ب) تعارض در عین

3-مقدم الصدور بودن یکی بر دیگری معارضه مدلول دو سند باید در تاریخ صدور باشد و نه تاریخی پس از آن

4-احتمال ایجاد تعارض برای طرح دعوی تعارض کافی است و الزاما نباید به طور قطع و يقينی باشد

5-احتمال تعلق ملک به صاحبان سند و مدعیان تعارض معين لزومی ندارد که ماموران اداره ثبت تعلق ملک به صاحب سند را به یقین بدانند

تفاوت فروش مال غیر با معامله معارض:

• زمانی که فرد عین یا منفعت مال را با علم به اینکه مال غیر است، بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند مرتکب جرم فروش مال غیر شده است که مطابق قانون، کلاهبرداری محسوب می شود.
• فروش مال غیر در صورتی محقق می شود که فروشنده مالک مال نبوده و یا سمتی از جانب مالک نداشته باشد که این انتقال به موجب سند عادی یا رسمی، غیرقانونی است.

در این صورت معامله مقدم، اگر شرایط اساسی صحت معامله وجود داشته باشد صحیح و معامله موخر فروش مال غیر و قابل پیگرد قضایی است.

• اما زمانی که خود مالک یا شخصی که او تعیین کرده ابتدا مال را به موجب سند عادی و رسمی به شخصی بفروشد و سپس همان مال را به موجب سند رسمی به شخص دیگری بفروشد، جرم معامله معارض انجام داده است.
• اموالی که سابقه ثبتی داشته باشند مالک آنان آخرین شخصی است که نام او را در سازمان ثبت اسناد و املاک به عنوان مالک ثبت شده باشد،بنابراین در صورت انجام معامله معارض،این عمل قابل پیگیری و مجازات است.

پس در تحقق جرم معامله معارض، فرقی ندارد که اولین معامله با سند عادی باشد یا رسمی ولی معامله دوم حتما باید در قالب سند رسمی تنظیم شود.

با این وجود، نسبت به اموالی که سابقه ثبتی دارند و بایست حتما در قالب سند رسمی منتقل شوند،هر دو معامله بایست با سند رسمی انجام شود تا مشمول جرم معامله معارض گردد.

برای مثال: اگر معامله اول با سند رسمی انجام شود و معامله دوم با سند عادی، این دیگر معامله معارض نیست بلکه مصداق فروش و انتقال مال غیر می باشد.

همچنین اگر هر دو معامله در قالب سند عادی تنظیم و به فروش برسد مصداق عنوان مجرمانه فروش یا انتقال مال غیر است و دیگر مشمول مجازات قانونی معامله معارض قرار نمی گیرد.

تفاوت معامله معارض با کلاهبرداری :

جرم معامله معارض ماهیتاً با بسیاری از جرایم مالی شباهت دارد.یکی از مهم ترین جرایم شبیه این جرم،کلاهبرداری است. مجرم در هر دو نوع جرم دیگران را فریب می دهد، یعنی تقلب در هر دو عمل مشاهده می شود ولی جرم معامله معارض از لحاظ وسعت اعمال ارتکابی محدودتر از جرم کلاهبرداری است، در جرم کلاهبرداری وسیله معینی در تحقق آن شرط نیست. اساساً نوع روش متقلبانه که منتهی به بردن مال دیگری شود، کفایت می کند در مقابل در جرم معامله معارض وسیله ارتکاب جرم محدود به دو سند متوالی است. اموال، اسناد قبوض، مفاصا حساب و هر چیز دیگری که ارزش اقتصادی داشته باشد برده می شود، اما در بزه معامله معارض تنها یک مال معین که معمولا واحد مسکونی است یا منفعت آن برده می شود.

در جرم کلاهبرداری حتما مجرم باید سودی از عمل مجرمانه ببرد و اموالی به به دست آورد، اما در معامله معارض همین که ملک به شخص دوم انتقال یافت، جرم انجام می شود. در این حالت رسیدن وجوه یا اموال خاص به مجرم شرط نیست.

دادگاه صالح به رسیدگی به عقدمعارض :

دادگاه صالح به رسیدگی جرم معامله معارض، دادگاه کیفری دو می باشد و در ابتدا شخص باید با مراجعه به دادسرا دلایل و مدارک خود را تسلیم کند، و دادسرا با شروع تحقیقات مقدماتی در صورت احراز مجرمیت، با صدور کیفر خواست، پرونده را برای رسیدگی، به دادگاه کیفری یک ارسال می کند.