نحوه تملک اراضی و املاک توسط شهرداری ها

در اجرای طرح ها توسط دستگاه های اجرایی همان طور که ماده یک لایحه قانونی نحوه تملک تصریح نموده، باید تا حد امکان از اراضی و املاک عمومی استفاده شود و تنها در مواردی که این اراضی و املاک کافی نبوده یا اصولا در محدوده مورد نیاز اراضی دولتی و عمومی به میزان کافی وجود نداشته باشد و یا با فرض وجود، امکان استفاده از آنها از لحاظ فنی اجرایی یا صلاح و صرفه اقتصادی، منطقی و به صرفه نباشد، باید از اراضی و املاک خصوصی استفاده نمود. علاوه بر این تکلیف قانونی و الزام عقلی و منطقی تأمین اراضی مورد نیاز طرح های عمومی و دولتی، غالباً به صورت رایگان پیش بینی گردیده است. در مواردی که واگذاری اراضی عمومی و دولتی به طرح ها حتی از طریق خریداری نسبت به خرید اراضی و املاک خصوصی و دولتی خاص مناسب تر و ارزانتر و به نفع پروژه باشد، هیچ دلیلی نمی تواند نافی این اولویت منطقی گردد.

اراضی موات

قانون مدنی در ذیل ماده ۲۷، اراضی موات (زمین هایی که معطل افتاده و آبادی و کشت و زرع در آنها نباشد) را تعریف نموده که عبارت معطل افتاده، می تواند شامل زمینی که سابقه احیاء و کشت و زرع داشته و بعداً معطل افتاده نیز بشود، در نتیجه بـه نظر می رسد این تعریف، اراضی بایر را هم شامل شود؛ چرا که اگر زمینی که ملک اشخاص است به سبب اهمال مالکان آباد نباشد، در اصطلاح زمین موات و مباحه نامیده نمی شود، چنین زمینی را بایر می نامند و احیاء آن از موجبات تملک نیست.

طرح های عمومی

ما با طرح های جدیدی که شهرداری ها در سطح شهر دارند مواجه هستیم. این طرح ها، معمولاً طرح های عمرانی و عمومی هستند و با توجه به نیازهایی که در شهر وجود دارد و احتیاجاتی که مردم دارند این طرح ها اجرا می شود.

طرح هایی که به صورت طرح های اجرایی تصویب می شود، مثل بزرگراه ها، پارکینگ، فضای سبز و… باید ابتدا به کمیسیون ماده 5 شورای عالی شهرسازی و معماری ارجاع داده شود و در این کمیسیون هر ارگانی که پیشنهاد دهنده است، باید ابتدا طرح پیشنهادی را آماده کند که ضرورت این طرح، چیست؟ بعد از آماده سازی طرح از سمت ارگان پیشنهاد دهنده، طرح باید در کمیسیون ماده 5 ارجاع داده شود تا به تصویب برسد. در کمیسیون ماده ۵ اعضاء تشکیل دهنده شامل تمام اعضای ادارات اصلی دولت هستند.

به موجب ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری: «بررسی و تصویب طرح های تفصیلی شهری و تغییرات آنها در هر استان به‌ وسیله کمیسیونی به ریاست ‌استاندار (و در غیاب وی معاون‌ عمرانی استانداری) و با عضویت شهردار و نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی، وزارت جهاد کشاورزی و سازمان میراث فرهنگی و گردشگری و صنایع دستی و همچنین رئیس شورای اسلامی شهر ذی ‌ربط و نماینده سازمان نظام مهندسی استان (با تخصص معماری یا شهرسازی) بدون حق رأی انجام می ‌شود.»

تصویب طرح

یکی از مسائلی که کمیسیون باید به آن توجه کند، بحث بودجه بندی است. معهذا برای تصویب و شروع یک طرح، شروطی وجود دارند که عبارت اند از:

1. وجود طرح مصوب؛
2. عدم وجود اراضی ملی و دولتی در مسیر اجرای طرح؛
3. تامین بودجه برای اجرای طرح؛
4. ضرورت اجرای طرح.

پس از اینکه این شرایط محرز شد، شهرداری باید از اداره ی ثبت استعلام بگیرد، مبنی بر اینکه چه املاکی در محدوده ی طرح مورد نظر وجود دارد و طبق پلاک ثبتی، مالکین آنها چه اشخاصی هستند.

پس از احراز مالکین، شهرداری ابتدائاً به مالکین اخطار می فرستد و آنها را دعوت به معامله و توافق می کنند. (مدت زمان این اخطاریه معمولاً یک ماه است)

در صورت امتناع مالک از توافق با شهرداری، چون مالک قیمت پیشنهادی برای توافق با شهرداری ارائه نداد، شهردار به مالک اخطار می دهد که ظرف یک ماه یک کارشناس برای ارزش گذاری ملک معرفی کند. شهرداری اخطاریه مربوط به معرفی کارشناس را در روزنامه رسمی چاپ می کند و یک نسخه هم به نشانی ملک مزبور هم ارسال می کند. (مدت زمان این اخطاریه معمولاً یک ماه است)

کارشناسان در قالب یک هیات ۳ نفره شامل:

• یک نفر کارشناس که شهرداری معرفی می کند؛
• یک نفر کارشناس که مالک معرفی می کند؛
• یک نفر کارشناس مرضی الطرفین.

نحوه انتخاب کارشناس مورد سوم، به این نحو است که شهرداری طی اخطاریه ای که به مالک می دهد، منبی بر تعیین یک کارشناس، مضاف بر آن یک کارشناس منتخب باید 5 نفر کارشناس دیگر هم مالک معرفی کند، شهرداری از میان این پنج نفر کارشناس، یک کارشناس را خودش راساً انتخاب می کند.

اگر مالک کارشناس معرفی نکند، شهرداری از دادگاه تقاضای تعین کارشناس را می کند، در اینجا دادگاه وارد ماهیت نمی شود، بلکه فقط پرونده به شعبه دادگاه ارجاع داده می شود و دادگاه طی وقت فوق العاده ای یک کارشناس اختصاصی و یک کارشناس مرضی الطرفینی به نحو قرعه انتخاب و معرفی می کنند، پس از طی کردن این امور، شهرداری مجدداً به مالک تقاضای توافق در خصوص ارزش ملک مزبور را اطلاع می دهد. در صورت استنکاف مالک از این امر، طبق ماده 1 قانون مذکور، شهرداری راساً وارد عملیات تملیکی می شود، ملک را ارزیابی می کند و ارزش ملک را محاسبه می کند، وجه تایید شده را به صندوق دادگستری واریز می کند.

نکته حائز اهمیت و همچنین یکی از عیوب قانون در این خصوص این است که نظر هیات 3 نفره ی  کارشناسی قطعی است و به هیچ وجه قابلیت اعتراض ندارد. پس از واریز وجه توسط شهرداری، مالکین باید وجه مورد نظر را از صندوق ثبت وجوه واریزی دریافت کنند.

• در این مرحله شهرداری دو خواسته از دادستان محل ثبت ملک دارد:
• ملک تخلیه و تحویل شهرداری داده شود؛
• سند ملک به نام شهرداری منتقل شود.

که در اینجا دادستان پس از احراز شرایط، دستور تخلیه ملک مورد نظر را می دهد.