حق شفعه چیست؟
شفعه در لغت به معنای ضمیمه کردن است و فردی که از این حق برخوردار است با منظم کردن حصه ی فروخته شده به ملک خود، باعث زیادت ملک خویش می گردد. شفعه از کلمه ی شَفَع است به معنای کنار هم قرار گرفتن دو چیز که جفت هم هستند. در حقیقت حق شفعه یک […]
شفعه در لغت به معنای ضمیمه کردن است و فردی که از این حق برخوردار است با منظم کردن حصه ی فروخته شده به ملک خود، باعث زیادت ملک خویش می گردد. شفعه از کلمه ی شَفَع است به معنای کنار هم قرار گرفتن دو چیز که جفت هم هستند. در حقیقت حق شفعه یک حق استثنایی می باشد، چرا که شریک در مالی می تواند بدون اذن شریک خود حصه ی فروخته شده را تصرف کند. در نظام حقوقی ما اصل بر این است که مالکیت افراد محترم شمرده شده و هر مالکی در تمام اقدامات مالکانه ی خودش آزاد است. معهذا حق شفعه بر خلاف قاعده ی تسلیط و قاعده ی عدم ولایت می باشد. ماده 808 قانون مدنی در این باره مقرر می دارد: «هر گاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند. این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می‌گویند.»
به بیان دیگر حق شفعه، حق تقدم در خرید برای شریک نیست، حق شفعه زمانی محقق می شود که شریک حصه ی خود را به شخص ثالثی بفروشد، در این حالت حق شفعه برای شریک دیگر مستقر می شود. به فردی که دارای حق شفعه می باشد، شفیع می گویند و به اعمال حق شفعه، اخذ به شفعه می گویند.
اوصاف و احکام حق شفعه
اوصاف و احکام حق شفعه عبارتند از:
- حق شفعه ناظر بر مال غیرمنقول است؛
- مال غیر منقول باید قابل تقسیم باشد؛ زندگی شهری معیار قابلیت تقسیم نظر شهرداری است و اگر شهرداری مالی را قابل تفکیک بداند، قابل تقسیم است، در زندگی روستایی معیار قابلیت تقسیم نظر کارشناس ملاک عمل می باشد.
- مالکین مال غیرمنقول باید دو نفر باشند؛ مقصود از دو نفر اعم از شخص حقیقی یا حقوقی می باشد.
- یکی از مالکین باید حصه ی خود را به قصد عقد بیع به شخص ثالث منتقل کند؛ به جز عقد بیع در هیچ یک از عقود اعم از عقد صلح، وقف، هبه و … حق شفعه نداریم.
- حصه ی انتقالی باید مبیع قرار گیرد نه ثمن؛
- وحدت یا تعدد خریدار شرط نیست؛ دو نفر بودن ناظر به مالکین مال در لحظه ی انعقاد عقد بیع می باشد، لکن تعدد یا وحدت خریدار موضوعیت ندارد.
- شفیع در مقام اخذ به شفعه ثمن را می دهد نه قیمت؛ ثمن با قیمت تفاوت دارد، ثمن ارزش قرارداد مال مورد معامله می باشد، اما قیمت ارزش واقعی مال مورد معامله می باشد.
- به موجب ماده 809 قانون مدنی؛ هر گاه بنا و درخت بدون زمین فروخته شود حق شفعه نخواهد بود.
- به موجب ماده 810 قانون مدنی؛ اگر ملک دو نفر در ممر یا مجری مشترک باشد و یکی از آن‌ها ملک خود را با حق ممر یا مجری بفروشد دیگری حق شفعه دارد اگر چه در خود ملک مشاعاً شریک نباشد ولی اگر ملک را بدون ممر یا مجری بفروشد دیگری حق شفعه ندارد.
- ماده 812 قانون مدنی بیان می دارد؛ اگر مبیع متعدد بوده و بعض آن قابل شفعه و بعض دیگر قابل شفعه نباشد حق شفعه را میتوان نسبت به بعضی که قابل شفعه است به قدر حصه آن بعض از ثمن اجرا نمود.
- حق شفعه ناشی از بیع صحیح است؛ در بیع فاسد (باطل) حق شفعه وجود ندارد چون معامله ای صورت نگرفته است، حق شفعه مبتنی بر این نکته است که بیعی صحیحاً صورت می گیرد و موجب نقل مالکیت می شود، یعنی موجب انتقال مالکیت حصه ی مبیع بر خریدار شود.
- خیاری بودن بیع مانع از اخذ به شفعه نیست؛
- ماده 815 قانون مدنی بیان می دارد؛ حق شفعه رانمی توان فقط نسبت به یک قسمت ازمبیع
اجرا نمود صاحب حق مزبور یا باید از آن صرف نظر کند یا نسبت به تمام مبیع اجرا نماید.حق شفعه یک حق غیر قابل تبعض است، تبعض یعنی قسمت کردن، یعنی شفیع باید کل حصه ی مبیعه را اخذ به شفعه کند، به طور مثال شفیع نمی تواند به خریدار بگوید من از 3 دانگ شما 5/1 دانگ را اخذ به شفعه می کنم.
- ماده 816 قانون مدنی بیان می دارد، اخذ به شفعه معاملات پیشین خریدار را خنثی می کند؛
- ماده 817 قانون مدنی بیان می دارد، اخذ به شفعه از خریدار به عمل می آید، نه فروشنده ؛
- حق شفعه یک حق فوری می باشد؛ منظور از فوریت، فوریت عرفی می باشد. دلیل فوری بودن حق شفعه این است که حق شفعه یک حق استثنایی و خلاف قاعده می باشد. ماده 819 قانون مدنی در این باره مقرر می دارد، نمائاتی که قبل از اخذ به شفعه در مبیع حاصل می‌شود در صورتی که منفصل باشد مال مشتری و در صورتی که متصل باشد مال شفیع است ولی مشتری میتواند بنایی را که کرده یا درختی را که کاشته قلع کند. طبق قاعده منافع در ملکیت تابع اصل مال است. بنابراین خریدار می تواند بعد از انعقاد عقد بیع در مال غیر منقول بنا بسازد یا درختی را بکارد و این اقدامات او مانع اخذ به شفعه شفیع نمی باشد و اگر با این وجود بنا یا درخت شفیع اخذ به شفعه کرد، چنانچه شفیع و خریدار با هم مصالحه و توافق کنند، مشکلی در خصوص آن بنا یا درخت به وجود نمی آید، اما اگر مصالحه نکنند، خریدار می تواند بنا یا درختی که کاشته یا احداث کرده را قلع کند و اگر خریدار به اذن شفیع رخت یا بنا ساخت و شفیع اخذ به شفعه کرد و مصالحه ای هم رخ نداد و اگر از باب قلع درخت یا بنا ضرری متوجه مشتری شود، شفیع باید جبران خسارت کند.
- حق شفعه قابل اسقاط و زوال است؛
- حق شفعه به ارث می رسد.
نظرات کاربران