اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر، مالک منافع عین مستاجره می شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجر، گویند. پس از انعقاد عقد اجاره، مانند سایر عقود این امکان وجود دارد که طرفین به تعهدات خود عمل نکنند و طی عدم ایفاء تعهدات دعاوی در محاکم مطرح شود.
دعاوی اختصاصی عقد اجاره از قبیل موارد ذیل است:
برای طرح چنین دادخواستی ابتدائاً باید قرارداد اجاره منعقد شده باشد و همچنین باید در قرارداد، تاریخ تحویل مورد اجاره مشخص باشد و این دعوا هنگامی مطرح می شود که موجر با وجود اینکه در موعد مقرر باید عین مورد اجاره را به مستاجر تحویل بدهد، تحویل نداده و به تبع آن مستاجر می تواند با مراجعه به دادگاه، دادخواست الزام به تحویل مورد اجاره را مطرح کند؛
قبل از اینکه مستاجر دعوای الزام به تحویل مورد اجاره را مطرح کند، باید به نکات ذیل توجه کند:
الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی عین مستاجره تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است، مگر آنکه شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم می باشد.
بنابراین، اگر پس از انعقاد قرارداد یا در طول مدت آن، ملک نیاز به تعمیرات اساسی پیدا کند، هزینه های تعمیرات بر عهده ی موجر می باشد و اگر موجر از پرداخت آن امتناع کند، مستاجر می تواند دادخواستی با عنوان الزام موجر به تعمیرات اساسی ملک مطرح نماید؛
اگر موجر تعمیرات اساسی مورد نظر را انجام نداد، مستاجر می تواند به حساب موجر، رأساً خود تعمیرات را انجام دهد. قبل از اینکه مستاجر دعوای الزام موجر به تعمیرات اساسی عین مستاجره را مطرح کند، باید به نکات ذیل توجه کند:
به موجب ماده 478 قانون مدنی: «هر گاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند، ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد.»
به موجب ماده 502 قانون مدنی: «اگر مستاجر در عین مستاجره بدون اذن موجر تعمیراتی نماید، حق مطالبه قیمت آن را نخواهد داشت.»
این دعوا از سمت موجر مطرح می شود، به این نحو که مستاجر اجازه ی ورود موجر را برای تعمیرات اساسی نمی دهد و موجر می تواند با مراجعه به دادگاه الزام مستاجر را برای رفع ممانعت از تعمیر ملک بخواهد. اگر پس از حکم دادگاه مبنی بر الزام مستاجر، مستاجر رفع ممانعت نکرد، دادگاه باید حکم تخلیه ملک را به صورت موقت صادر کند و موجر آن بازه ی زمانی موظف به تعمیرات اساسی ملک می باشد. اگر به دلیل اینکه مستاجر رفع ممانعت از ملک را انجام نداد به ملک خساراتی وارد آید، مستاجر راساً مسئول جبران خسارات وارده می باشد؛
در عقد اجاره هم مستاجر و هم موجر موظف هستند، تعهدات خود را به نحو احسن ادا کنند و مستاجر باید اجاره بهای توافق شده در اجاره نامه را در موعد مقرر بپردازد و موجر نیز موظف است ملک خود را در اختیار و مستاجر قرار دهد. اگر مستاجر اجاره بها را در موعد مقرر پرداخت نکند، موجر می تواند دادحواست مطالبه اجور معوقه را مطرح نماید. پس از طرح این دعوا دادگاه اجراییه صادر می کند و مستاجر باید با معرفی اموال خود برای فروش مبادرت ورزد. اگر مستاجر اموالی نداشته باشد، اجور معوقه از ودیعه کسر می شود.
مطابق ماده 490 قانون مدنی: «مستاجر باید:
اولاً- در استعمال عین مستاجره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی یا تفریط نکند.
ثانیاً- عین مستاجره برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط می شود استعمال نماید.
ثالثاً- مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تادیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقداً باید بپردازد.»
مطابق ماده 505 قانون آیین دادرسی مدنی: «ادعای اعسار از پرداخت هزینه دادرسی ضمن درخواست نخستین یا تجدیدنظر یا فرجام مطرح خواهد شد. طرح این ادعا به موجب دادخواست جداگانه نیز ممکن است. اظهار نظر در مورد اعسار از هزینه تجدید نظرخواهی و یا فرجام خواهی با دادگاهی می باشد که رای مورد درخواست تجدید نظر و یا فرجام را صادر نموده است.»
پس از سپری شدن مدت اجاره، موجر موظف است ودیعه ای که در ابتدای انعقاد اجاره نامه از سمت مستاجر دریافت کرده را به او باز گرداند. اگر موجر حاضر به مسترد کردن ودیعه نشود، مستاجر باید دادخواست الزام موجر به پرداخت استرداد ودیعه را مطرح کند. مستاجر قبل از اینکه مبادرت به اقامه ی دعوا کند، باید ملک مورد اجاره را تخلیه کند، چنانچه محل اقامت موجر نامشخص باشد، دادخواست باید به همان نشانی که در اجاره نامه شنیده شده است ابلاغ شود؛
به موجب ماده 494 قانون مدنی: «عقد اجاره به محض انقضاء مدت برطرف می شود و اگر پس از انقضاء آن مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت المثل خواهد بود، اگرچه مستاجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگه دارد وقتی باید اجرت المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد، مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید.»
به موجب ماده 501 قانون مدنی: «اگر در عقد اجاره مدت به طور صریح ذکر نشده و مال الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد، اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود و اگر مستاجر عین مستاجره را بیش از مدت های مزبوره در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخلیه ید او را نخواهد، موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود.»
در املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه، اگر مستاجر نسبت به ملک تجاری تعدی و تفریط کند، موجر می تواند دعوای تخلیه به جهت تعدی و تفریط کند. قانون قرارداد و عرف منابع شناسایی حدود اختیارات و تکالیف مستاجره در ارتباط با ملک مورد اجاره می باشد. یکی از موارد تعدی و تفریط احداث بنا در ملک می باشد، دادگاه پس از معاینه محل، توسط کارشناس و محرز شدن تعدی و تفریط یا عدم آن اقدام به صدور رای می کند. اگر تخلیه ملک به لحاظ تعدی و تفریط باشد، بدون احتساب واریز حق کسب و پیشه می باشد؛ لذا به محض صدور اجراییه اگر مستاجر ملک را در مهلت معین تخلیه نکند، اجبار او به تخلیه ملک تجاری به عمل می آید. اگر مستاجر در ملک تعدی و تفریط کند، ید امانی نیست و ید ضمانی می باشد، بنابراین مسئول هر عیب و نقصی است که در ملک ایجاد می شود، اگر چه منفعت به او نباشد، اثبات تعدی و تفریط مستاجر با موجر است، زیرا اصل بر امانت داری مستاجر و ید امامی او است.
ماده 487 قانون مدنی: «هر گاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد.»
ماده 951 قانون مدنی: «تعدی، تجاوز نمودن از حدود اذن یا متعارف است نسبت به مال یا حق دیگری.»
ماده 952 قانون مدنی: «تفریط عبارت است از ترک عملی که به موجب قرارداد یا متعارف برای حفظ مال غیر لازم است.»
ماده 953 قانون مدنی: «تقصیر اعم است از تفریط و تعدی.»
ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر: «در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.
1- در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره‌نامه و یا در موردی که اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد مورد اجاره را کلاً یا جزئاً به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.
2- در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون اینکه طبق ماده 19 این قانون با مستاجر لاحق اجاره نامه تنظیم شده باشد.
3- در صورتی که در اجاره نامه محل سکنی حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد، مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصاً در‌مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال ملک برای تخلیه مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی شود.
4- در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقضای مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در‌بند فوق داشته باشد.
5- هر‌گاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.
6- در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری که در اجاره‌نامه قید شده استفاده گردد.
7- در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر‌گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد، مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.
8- در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.
9- در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده 6 این قانون از پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در این مورد اگر اجاره نامه رسمی باشد موجر می تواند از دفترخانه یا اجری ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید. هر‌گاه پس از صدور اجرائیه مستاجر اجاره بهای عقب افتاده را تودیع کند، اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند، ولی موجر می تواند به استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجر را بنماید.
هر‌گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند. در موارد فوق هر‌گاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید حکم به تخلیه صادر نمی شود و مستاجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می گردد، ولی هر مستاجر فقط یک بار می تواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.»
ماده 27 قانون روابط موجر و مستاجر: «در مواردی که حکم تخلیه صادر می شود دادگاه ضمن صدور حکم مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد، برای تخلیه تعیین می نماید. حکم تخلیه مدارسی که با اجازه رسمی مقامات صلاحیتدار تاسیس شده در تعطیلات تابستان اجرا خواهد شد.»
طلاق طلاق نکوهیده ترین حلالی است که خداوند متعال برای بندگانش قرار داده است و آن را به عنوان...
تعویق صدور حکم به این معنا می باشد که دادگاه تعقیب متهم را شروع و مجرمیت او را احراز کرده، ا...
ضابطین دادگستری مامورانی هستند که تحت نظارت و تعلیمات قوه قضائیه (مقام قضائی) برای کشف جرم، ...
شفعه در لغت به معنای ضمیمه کردن است و فردی که از این حق برخوردار است با منظم کردن حصه ی فروخ...
یکی از مهم ترین روابط حقوقی بین پزشک و بیمار این است که پزشک باید در قبال معالجه بیمار از تم...
نظرات کاربران