ساخت و ساز غیر مجاز

به دلیل اهمیت ساخت و ساز در تمام دنیا، این عمل بر طبق اصول و قواعدی صورت می­گیرد که توسط قوانین شهری مشخص می­شود. هر شهر، طرح جامع تفصیلی مخصوص به خود را دارد که در آن، حدود املاک و کاربری آنان مشخص گردیده است. این گونه مقررات موجب می‌شوند تا استانداردهای علمی زندگی شهری در عرصه وسیع آن رعایت شود و زندگی شهروندان به خطر نیفتد.

تعریف ساخت و ساز غیرمجاز

ماده 100 قانون شهرداری اذعان می­دارد: «مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند. شهرداری می‌تواند از عملیات ساختمانی ساختمان‌های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیله مأمورین خود اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیرمحصور واقع باشد، جلوگیری نماید.»

بنابراین، چنانچه ملکی در محدوده شهر یا حریم آن واقع شده باشد، برای هر نوع ساخت و ساز، بایستی از شهرداری، پروانه اخذ کند.

لازم به ذکر است که شهرداری رأسا نمی تواند بنای بدون پروانه را تخریب یا جریمه نماید، بلکه می­بایست، مانع عملیات ساخت شود و بلافاصله پرونده تخلف را تشکیل داده و به کمیسیون ماده 100 ارسال کند. کمیسیون ماده 100 تعیین می­نماید که بنای بدون پروانه تخریب شود یا مالک، جریمه پرداخت کند. تصمیم گیری در مورد نوع مجازات ساخت و ساز بدون مجوز، بستگی به شرایط مربوطه دارد. این شرایط عبارتند از:

• اگر ملک احداثی در تداخل با اصول شهرسازی، فنی و بهداشتی باشد، مبتنی بر حکم تخریب مستفاد از صدور تبصره یک ماده ۱۰۰ قانون شهری، تصمیم کمیسیون بر تخریب ملک خواهد بود.
• تصمیم صدور و اخذ جریمه نیز طبق مستفاد از تبصره ۴ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری اتخاذ می­گردد.

چنانچه تصمیم کمیسیون بر قلع کلیه یا بخشی از بنا باشد، مهلت مناسبی که نباید از 2 ماه بیشتر باشد، تعیین می­کند. شهرداری وظیفه دارد که تصمیم گرفته شده را به مالک ابلاغ نماید. در صورتی که مالک در مهلت مقرر، مبادرت به قلع بنا نکند، شهرداری رأساً اقدام نموده و هزینه آن را طبق مقررات آئین نامه اجرای وصول عوارض از مالک دریافت خواهد کرد.

لازم به ذکر است که مفاد تبصره‌های ۳ و ۴ و ۵ ‌فقط در محدوده شهرداری پایتخت اجرا می‌شود و اجرای آن­ها در شهرهای دیگر موکول به پیشنهاد وزارت کشور و تصویب هیأت وزیران می­باشد.

اعضای کمیسیون ماده ۱۰۰

• نماینده دادگستری؛
• نماینده شورای شهر؛
• نماینده فرمانداری؛
• نماینده شهرداری (حق رای ندارد).

اقسام تخلفات مطروحه در کمیسیون ماده 100 شهرداری

• تخلف احداث بنای بدون پروانه (مجوز)
• اضافه بنا زائد بر مساحت مندرج در پروانه ساختمانی
• عدم احداث پارکینگ و یا غیرقابل استفاده بودن آن و عدم امکان اصلاح آن
• تجاوز به معابر شهر
• عدم استحکام بنا
• عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی در ساختمان
• تغییر کاربری

مجازات ساخت و ساز بدون پروانه

چنانچه ساختمانی بدون اخذ مجوز ساخت از شهرداری، ساخت ‌‌و ساز خود را آغاز کند، رأی صادره از سوی کمیسیون در دو صورت زیر متفاوت خواهد بود:

• اگر ساخت ‌‌و ساز بدون رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی باشد، کمیسیون موظف است حکم تخریب ساختمان را صادر کند.
• در صورتی که ساخت ‌‌و ساز بدون اخذ مجوز از شهرداری باشد، ولی اصول فنی و بهداشتی شهرسازی در آن رعایت شده باشد، کمیسیون می­تواند حکم تخریب یا پرداخت جریمه را صادر کند.

اگر حکم به پرداخت جریمه داده شود، میزان جریمه با در نظر گرفتن متراژ ساختمانی خواهد بود که بدون اخذ مجوز ساخته شده‌ است. در چنین شرایطی در ازای هر متر مربع ساختمان بدون مجوز، یک‌ دهم ارزش معاملاتی بنا، جریمه اخذ می‌‌شود. پس از پرداخت جریمه شهرداری و عوارض قانونی، برگ پایان ‌کار ساختمان، صادر می­شود.

اضافه بنا زائد بر مساحت مندرج در پروانه ساختمانی (حوزه اراضی مسکونی)

در رابطه با اضافه بنا زائد بر مساحت زیر بنای مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی، کمیسیون قادر است در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از لحاظ مکانی، رأی به اخذ جریمه‌ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از لحاظ مصالح مصرفی باشد، تعیین کند و شهرداری باید بر طبق آن اقدام به دریافت جریمه کند. (جریمه نباید از حداقل نصف کمتر و از 3 برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی بیشتر باشد). اگر ذی­نفع از پرداخت جریمه امتناع ورزید، شهرداری موظف است دوباره پرونده را به همان کمیسیون ارجاع داده و صدور رأی تخریب را درخواست کند. کمیسیون در این رابطه نسبت به صدور رأی تخریب، اقدام خواهد کرد.

اضافه بنا زائد بر مساحت مندرج در پروانه ساختمانی (حوزه تجاری، صنعتی و اداری)

تصمیم کمسیون در رابطه با این گونه بناها نیز همانند بنای واقع در حوزه مسکونی است با این تفاوت که در صورت ضرورت نداشتن قلع اضافه بنا، جریمه آن نباید از حداقل 2 برابر کمتر و از 4 برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر مترمربع بنای اضافی ایجاد شده، بیشتر باشد.

عدم احداث پارکینگ و یا غیرقابل استفاده بودن آن و عدم امکان اصلاح آن

در این مورد کمیسیون می‌تواند با توجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ، رأی به اخذ جریمه‌ای که حداقل برابر و حداکثر 2 برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفته پارکینگ باشد، صادر کند (مساحت هر پارکینگ با احتساب گردش ۲۵ متر مربع است). شهرداری موظف است که جریمه تعیین شده را اخذ کند و برگ پایان ساختمان را صادر کند.

تجاوز به معابر شهر

در این مورد، مالکین مکلفند که در زمان نوسازی بر طبق پروانه ساختمان و طرح‌های مصوب رعایت برهای اصلاحی را بکنند. اگر بر خلاف پروانه و یا بدون پروانه، تجاوزی در این مورد صورت گیرد، شهرداری وظیفه دارد که از ادامه عملیات جلوگیری و پرونده را به کمیسیون ارسال کند. در سایر تخلفات نظیر عدم استحکام بنا، عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی در ساختمان، رسیدگی در صلاحیت کمیسیون‌های ماده 100 می­باشد.

وظایف مهندسان ناظر ساختمانی نسبت به عملیات اجرایی ساختمانی

مهندسان ناظر ساختمانی وظیفه دارند بر عملیات اجرایی ساختمانی که به مسئولیت آنها احداث می‌شود، از نظر انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه‌ها و محاسبات فنی ضمیمه آن، به صورت مستمر نظارت کرده و پس از اتمام کار، مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فنی را گواهی کنند. در صورتی که مهندس ناظر بر خلاف واقع گواهی کند و یا تخلف را به شهرداری اعلام ننماید و موضوع منتهی به طرح در کمیسیون مندرج در تبصره یک ماده 100 قانون شهرداری و صدور رأی جریمه یا تخریب ساختمان شود، شهرداری موظف است مهندس ناظر را در صورت ثبوت تقصیر بر طبق قانون نظام معماری و ساختمانی حسب مورد با توجه به اهمیت موضوع به شش ماه تا 3 سال محرومیت از کار و چنانچه مجدداً مرتکب تخلف گردد که منجر به صدور رأی تخریب به وسیله کمیسیون ماده 100 شود، به حداکثر مجازات محکوم نماید.

مراتب محکومیت از سوی شورای انتظامی نظام معماری و ساختمانی در پروانه اشتغال درج و در یکی از جرائد کثیرالانتشار اعلام خواهد شد. شهرداری باید تا صدور رأی محکومیت به محض وقوف از تخلف مهندس ناظر و ارسال پرونده کمیسیون ماده 100 به مدت حداکثر شش ماه از اخذ گواهی امضاء مهندس ناظر مربوطه برای ساختمان جهت پروانه ساختمان شهرداری امتناع کند. مأموران شهرداری نیز وظیفه دارند در مورد ساختمان‌ها نظارت کنند و در صورتی که از موارد تخلف در پروانه به موقع جلوگیری نکنند و یا در رابطه با صدور گواهی انطباق ساختمان با پروانه مرتکب تقصیری شوند، بر اساس مقررات قانونی به تخلف آن­ها، رسیدگی خواهد شد و اگر عمل ارتکابی مهندسان ناظر و مأموران شهرداری جنبه جزائی نیز داشته باشد، از این جهت هم قابل تعقیب خواهند بود.

در مواردی که شهرداری موظف است از عملیات ساختمانی جلوگیری کند و دستور شهرداری اجرا نگردد، می‌تواند با استفاده از مأموران اجرائیات خود و در صورت لزوم، مأموران انتظامی برای متوقف ساختن عملیات ساختمانی اقدام کند.

تکالیف دفاتر اسناد رسمی در مورد معامله ساختمان­ها

این دفاتر موظفند پیش از انجام معامله در مورد ساختمان‌ها گواهی پایان ساختمان و در رابطه با ساختمان‌های ناتمام، گواهی عدم خلاف تا تاریخ انجام معامله را که توسط شهرداری صادر گردیده باشد، ملاحظه و مراتب را در سند قید کنند.

برای ساختمان‌هایی که پیش از تصویب قانون ۶ تبصره الحاقی به ماده صد قانون شهرداری‌ها (۲۴/۱۱/۱۳۵۵) مورد معامله قرار گرفته و از ید مالک اولیه خارج شده باشند، چنانچه مورد معامله کل پلاک را شامل نشود، گواهی عدم خلاف یا برگ پایان ساختمان الزامی نبوده و با ثبت و تصریح آن در سند، انجام معامله بلامانع است.

همچنین برای ساختمان‌هایی که پیش از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر ایجاد گردیده­اند، اگر اضافه بنا جدیدی حادث نشده باشد و مدارک و اسناد نشان دهنده ایجاد بنا پیش از سال تصویب طرح جامع شهر باشد، با ثبت و تصریح مراتب فوق در سند مالکیت انجام معامله بلامانع است.

تخلف تغییر کاربری

این تخلف هنگامی تحقق می­یابد که برخلاف مندرجات پروانه ساختمانی، در منظقه غیر تجاری، محل کسب و پیشه یا تجارت، دایر گردد. در رابطه با این موضوع، شهرداری بعد از اطلاع، آن را در کمیسیون ماده 100 مطرح می­نماید و کمیسیون بعد از احراز تخلف، در مهلت مناسب در مورد تعطیلی آن محل تصمیم گیری می­کند. اجرای این تصمیم با مأموران شهرداری می­باشد. شخصی که عالماً از آن محل بعد از تعطیلی برای تجارت استفاده کند، به حبس جنحه­ای از شش ماه تا دو سال و جزای نقدی از 5001 ریال تا 10000 ریال محکوم گردیده و محل کسب مجدداً تعطیل خواهد شد.

نکته: بر طبق قانون رویه موجود، فردی که محل کسب و کار خود را که مطابق مندرجات ساختمانی، تجاری است به محل سکونت خود تبدیل کند و یا هر استفاده غیر تجاری دیگری از آن کند، این تغییر کاربری مشمول مقررات این ماده نمی­شود.

تبصره ۹ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها بیان می­دارد: «ساختمان‌هایی که پروانه ساختمان آنها قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر صادر شده است، از شمول تبصره ۱ ماده صد قانون شهرداری معاف می‌باشند.»

همچنین بر اساس تبصره ۱۰: «در مورد آراء صادره از کمیسیون ماده صد قانون شهرداری، هر گاه شهرداری یا مالک یا قائم مقام او از تاریخ ابلاغ رأی ظرف مدت ده روز نسبت به آن رأی اعتراض نماید، مرجع رسیدگی به این اعتراض کمیسیون دیگر ماده صد خواهد بود که اعضای آن غیر از افرادی باشند که در صدور رأی قبلی شرکت داشته‌اند. رأی این کمیسیون قطعی است.»

تبصره ۱۱ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها نیز اذعان می­دارد: «آئین نامه ارزش معاملاتی ساختمان پس از تهیه توسط شهرداری و تصویب انجمن شهر در مورد اخذ جرائم قابل اجراست. و این ارزش معاملاتی سالی یکبار قابل تجدیدنظر خواهد بود.»