سرقفلی چیست و چه قوانینی دارد؟

سرقفلی معمولاً به مبلغی که مالک علاوه بر اجاره بها از مستاجر دریافت می کند، گفته می شود. سر قفلی به وجهی اطلاق می شود که مالک می تواند، در ابتدای اجاره از مستاجر دریافت کند تا مورد اجاره را تحویل او دهد. وجهی که مالک از مستاجر می گیرد، فارق از مبلغ مورد اجاره می باشد و میزان این وجه بستگی به کیفیت و موقعیت محلی مورد اجاره دارد.

انواع سرقفلی

در حال حاضر بر اساس قوانین موجود در ایران دو نوع سرقفلی  وجود دارد:

1)‌ سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه

حق کسب و پیشه مبلغی است که در قبال تخلیه یا انتقال مورد اجاره به مستاجر پرداخت می شود و اصولاً حق کسب و پیشه در بستر زمان به واسطه نوع فعالیت تجاری، مکان و متراژ ملک، شهرت تاجر و…. به دست می آید. این نوع سرقفلی (حق کسب و پیشه) بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ است که در عرف جامعه به آن سرقفلی گفته می‌شود و نقل و انتقال مغازه ‌های دارای حق کسب ‌و پیشه بر اساس همین عنوان بین افراد انجام می‌شود.

طبق تبصره 2 ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید، فقط با تنظیم سند رسمی، معتبر خواهد بود.

به موجب ‌ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر که بیان می دارد: «در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره‌نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای‌‌ همان شغل یا‌ مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد. ‌هر‌گاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌نامه ا‌ی در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق ‌کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد والا مستاجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره‌نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (‌اگر اجاره‌نامه رسمی در بین نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می‌نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام‌ شریط اجاره قائم‌مقام مستاجر سابق خواهد بود. ‌هر‌گاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود.

‌تبصره 1- در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد ‌داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد. و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا‌ پیشه یا تجارت را خواهد داشت.»

طبق تبصره 1 ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، قانون گذار حالت استثنایی را پیش بینی کرده است، در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات قانونی در ماده 19 مال الاجاره را به شخص دیگر منتقل کند، موجر می تواند درخواست تخلیه عین مستاجر را کند و در این صورت مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب و پیشه و تجارت را خواهند داشت.

2) سرقفلی واقعی

این نوع سرقفلی ناشی از حق کسب پیشه نیست، بلکه مستاجر در بدو ورود به عین مستاجره با پرداخت مبلغی به مالک، سرقفلی مغازه را خریداری کرده است.

انتقال حق کسب و پیشه

حق کسب و پیشه و تجارت به 2 روش ارادی و قهری منتقل می شود.

1- انتقال ارادی؛

در رابطه ی موجر و مستاجر سال 1356، تصرف مستاجر پس از انقضاء مدت اجاره ادامه پیدا می کند، پس  این حق نیز مستمر خواهد بود. حال سوالی که مطرح می شود، این است که در صورت انتقال مورد اجاره از طرف مستاجر به غیر، بین موجر و منتقل الیه چه رابطه ای برقرار می شود؟

طبق قانون هرگاه مستاجر تمام یا قسمتی از مورد اجاره را به غیر اجاره دهد، مالک می تواند در صورت انقضای مدت یا فسخ اجاره درخواست تنظیم اجاره نامه یا هر یک از مستاجرین را بنماید، در صورتی که مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر داشته باشد، هر یک از مستاجرین نیز می تواند در صورت فسخ و یا انقضاء مدت اجاره اصلی درخواست تنظیم اجاره نامه را با مالک یا نماینده ی قانونی او نماید.

این بند حالتی را پیش بینی می نماید که مستاجر مأذون در نقل و انتقال عین مستاجره نیست، اما تمام یا قسمتی از عین مستاجره را به غیر انتقال داده؛ در این فرض موجر حق دارد پس از فسخ یا اتمام مدت اجاره از دادگاه درخواست تنظیم اجاره نامه با مستاجر جدید را بخواهد.

یکی از مزایای این قسمت این است که مستاجر اول، دیگر نمی تواند دعوا علیه منتقل الیه یا مالک به عنوان دعوای انتقال مال غیر در محاکم مطرح کند.

۲- انتقال قهری؛

الف) انتقال قهری به سبب ارث: رابطه ی استیجاری بین موجر و مستاجر محل کسب استیجاری با فوت هیچ یک از طرفین منتفی نمی شود و کلیه حقوق و تکالیف آنها به ورثه منتقل می شود.

ب) انتقال قضایی

پ) انتقال اجرایی: اموال در برخی موارد از طریق دایره اجرای احکام و در برخی موارد دیگر از طریق دوائر اجرای ثبت و در مواردی نیز از طریق ادارات دولتی میسر می شود.

خرید مغازه سرقفلی نیازمند چه مواردی است؟

خرید مغازه سرقفلی شرایط خاصی دارد که بر اساس آن خریدار باید قبل از انجام معامله بر اساس قوانین روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶، مطمئن شود که مالک راضی به انتقال سرقفلی است، زیرا ممکن است مالک پس از امضا قرارداد، مستاجر را وادار به تخلیه محل سرقفلی با نصف حق کسب پیشه کند. به همین دلیل بهتر است در این موارد از یک وکیل سرقفلی که در این زمینه تخصص دارد استفاده کنید.

تخلیه با پرداخت کامل سرقفلی

مالک در سه مورد حق دارد صاحب سرقفلی مغازه را با پرداخت تمام سرقفلی تخلیه کند؛

1- تخلیه با هدف تخریب و نوسازی؛

صاحب ملک این امکان را دارد که با اخذ جواز از شهرداری یا گواهی ساخت، تقاضای تخلیه مغازه سرقفلی را ارائه دهد. در این صورت دادگاه پس از بررسی مستندات مالک و احراز صحت جواز ساخت یا گواهی شهرداری، با ارجاع موضوع به کارشناس و تعیین ارزش سرقفلی مغازه، حکم تخلیه مغازه سرقفلی را به شرط پرداخت ارزش ریالی سرقفلی، صادر خواهد کرد. نکته هائز اهمیت این است که موجر با تحصیل پروانه ساختمان و گواهی مربوطه برای تخلیه به هیچ دلیل دیگری نیاز ندارد و مستاجر نیز در برابر چنین دعوایی نمی تواند هیچ دفاعی انجام دهد. در برخی از اسناد اجاره، ضمن عقد شرط می شود که اگر موجر به علت نوسازی ملک را از ید مستاجر خارج سازد (مستاجر تبعاً باید محل را تخلیه کند) موجر متعهد می شود، ظرف مدت مشخصی نسبت به تجدید بنا اقدام و با احداث محلی مشابه مورد اجاره سابق، محل جديد الاحداث را به مستاجر تسلیم نماید.

2- تخلیه به جهت نیاز شخصی به کسب و کار؛

اگر مالک کسب و کاری نداشته باشد و نیاز داشته باشد که برای گذران زندگی از مغازه خود استفاده کند، می‌تواند پس از اثبات نیاز شخصی در دادگاه، با پرداخت کامل سرقفلی مستاجر بر اساس نظر کارشناس رسمی دادگستری، مغازه را تخلیه کند و در اختیار بگیرد. برای تخلیه عین مستاجره موجر باید ۲ شرط را دارا باشد:

الف) مالکیت شش دانگ ملک را داشته باشد؛

ب) محرز شدن نیاز واقعی و قطعی موجر بر عین مستاجره.

3- تخلیه به جهت نیاز به سکونت؛

اگر سرقفلی قابلیت سکونت داشته باشد، مالک می‌تواند برای سکونت خود و اعضای خانواده‌ اش تقاضای تخلیه محل سرقفلی را ارائه دهد. در این مورد نیز مالک باید ارزش ریالی سرقفلی مغازه را به طور کامل پرداخت کند. احراز نیاز امری موضوعی می باشد و اثبات آن بر عهده ی موجر است. طبق ماده ۱۶ قانون روابط موجر و مستاجر، اگر موجر حداقل یک سال از محل مورد اجاره به نحوی که ادعا کرده استفاده نکند، به درخواست مستاجر پرداخت مبلغی معادل یک سال اجاره بها یا اجرت المثل مورد اجاره محکوم خواهد شد؛ مگر اینکه در محکمه ثابت کند که عدم مورد استفاده ی او در اثر قوه قاهره یا فورس ماژور بوده است.

تخلیه با پرداخت نصف سرقفلی

بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، اگر مستاجر یا سرقفلی دار تخلف کند، سرقفلی مغازه او به طور کامل ساقط می‌شود. البته در یک مورد اگر مستاجر از مقررات تخلف نماید، فقط نصف سرقفلی او ساقط می‌شود و در صورت انتقال حق سرقفلی به غیر، توسط مستاجر بدون رعایت مقررات ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶،  مالک این امکان را دارد که مستاجر را با پرداخت نصف سرقفلی بر اساس نظر کارشناس تخلیه کند. در این صورت سرقفلی حسب مورد به مستاجر یا متصرف پرداخت می‌شود.

تخلیه بدون پرداخت سرقفلی

در 3 مورد است که بر اساس آن مالک می‌تواند مغازه خود را از صاحب سرقفلی بگیرد، بدون اینکه سرقفلی را پرداخت کند:

1- تغییر کاربری مغازه سرقفلی، بدون رضایت مالک؛

اگر صاحب سرقفلی بدون رضایت مالک، شغل خود را تغییر دهد، مالک حق درخواست تخلیه دارد و بدون پرداخت سرقفلی، حکم تخلیه صاحب سرقفلی با اثبات تغییر کاربری سرقفلی صادر می‌شود. البته مستاجر یا صاحب سرقفلی مغازه صرفاً در دو مورد می‌تواند بدون رضایت مالک شغل خود را تغییر دهد: الف) اینکه هیچ شغلی در اجاره‌نامه قید نشده باشد؛ ب) اینکه وی حق تغییر شغل و کاربری محل سرقفلی را داشته باشد.

2- تخلیه به جهت تعدی و تفریط؛

تعدی و تفریط یعنی اینکه مستاجر برخلاف شروط قراردادی یا عرفی، نسبت به محل سرقفلی اقدام نماید. برای مثال مستاجر بر اساس عرف باید مغازه را برف ‌روبی کند، اگر به دلیل عدم انجام این کار زیانی متوجه مغازه شود، مستاجر تخلف کرده است، از سوی دیگر اگر مستاجر در مغازه بالکن ایجاد کند، مرتکب تعدی شده است.

3- عدم پرداخت اجاره بها و موارد فسخ اجاره بها؛

مالک می‌تواند در صورت عدم پرداخت اجاره‌ بها،‌ بدون پرداخت ریالی از بابت سرقفلی مغازه، سرقفلی را تخلیه کند.