سرقفلی چیست و چه قوانینی دارد؟

سرقفلی: اگر بخواهیم به زبان ساده توضیح دهیم، باید بگوییم که سرقفلی معمولاً به مبلغی که مالک علاوه بر اجاره بها از مستاجر دریافت می کند گفته می شود. برای مثال فردی برای اجاره یک مغازه‌ به ارزش میلیارد تومان، ۱۰ میلیون تومان اجاره ماهیانه پرداخت می‌کند.

اما اگر این فرد 900 میلیون تومان به مالک بابت سرقفلی مغازه بدهد، این امکان را دارد که تنها با پرداخت ماهی 100هزار تومان اجاره، حق سرقفلی را برای خود داشته باشد.

انواع سرقفلی

در حال حاضر بر اساس قوانین موجود در ایران دو نوع سرقفلی  وجود دارد:

1)‌ سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه: حق کسب و پیشه مبلغی است که در قبال تخلیه یا انتقال مورد اجاره به مستاجر پرداخت می شود و اصولاً حق کسب و پیشه در بستر زمان به واسطه نوع فعالیت تجاری، مکان و متراژ ملک،شهرت تاجر و…. به دست می آید. این نوع سرقفلی(حق کسب و پیشه) بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ است که در عرف جامعه به آن سرقفلی گفته می‌شود و نقل و انتقال مغازه‌های دارای حق کسب‌وپیشه بر اسا همین عنوان بین افراد انجام می‌شود.

2) سرقفلی واقعی: این نوع سرقفلی ناشی از حق کسب پیشه نیست، بلکه مستاجر در بدو ورود به عین مستاجره با پرداخت مبلغی به مالک، سرقفلی مغازه را خریداری کرده است. البته درباره این نوع سرقفلی نیز دو بحث مطرح است.

2) 1- سرقفلی واقعی بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶: این نوع سرقفلی در کنار حق کسب و پیشه بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ مطرح می‌شود و در بسیاری از موارد بازاریان و مردم و حتی در حقوقدانان نیز درباره آن دچار اشتباه می‌شوند. زیرا برای مستاجران مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ حق کسب و پیشه ایجاد می‌شود.

اگر مستاجر به محض ورود به عین مستاجره سرقفلی نیز به مالک پرداخت کرده باشد، علاوه بر حق کسب پیشه حق سرقفلی را نیز دارد.

2) 2- سرقفلی بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶: در این نوع سرقفلی شرایط تخلیه، تخلف و انتقال با سرقفلی ناشی از حق کسب پیشه تفاوت بسیار دارد که این مسئله باعث بروز اشتباهات بسیار و در نتیجه ایجاد ضررهای جبران ناپذیری برای بازاریان شده است.

خرید مغازه سرقفلی نیازمند چه مواردی است؟

خرید مغازه سرقفلی شرایط خاصی دارد که بر اساس آن خریدار باید قبل از انجام معامله بر اساس قوانین روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶، مطمئن شود که مالک راضی به انتقال سرقفلی است، زیرا ممکن است مالک پس از امضا قرارداد مستاجر را وادار به تخلیه محل سرقفلی با نصف حق کسب پیشه کند. به همین دلیل بهتر است در این موارد از یک وکیل سرقفلی که در این زمینه تخصص دارد، استفاده کنید.

موارد تخلیه مغازه سرقفلی

با در نظر گرفتن محدودیت‌های مربوط به تخلیه در قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶، امکان تخلیه مغازه‌های سرقفلی مشمول قانون ۱۳۵۶ در ۷ مورد وجود دارد.

تخلیه با پرداخت کامل سرقفلی

مالک در سه مورد حق دارد صاحب سرقفلی مغازه را با پرداخت تمام سرقفلی تخلیه کند.

1- تخلیه با هدف تخریب و نوسازی: صاحب ملک این امکان را دارد که با اخذ جواز از شهرداری یا گواهی ساخت، تقاضای تخلیه مغازه سرقفلی را ارائه دهد. در این صورت دادگاه پس از بررسی مستندات مالک، و احراز صحت جواز ساخت یا گواهی شهرداری، با ارجاع موضوع به کارشناس و تعیین ارزش سرقفلی مغازه، حکم تخلیه مغازه سرقفلی را به شرط پرداخت ارزش ریالی سرقفلی، صادر خواهد کرد.

2- تخلیه به جهت نیاز شخصی به کسب و کار: اگر مالک کسب و کاری نداشته باشد و نیاز داشته باشد که برای گذران زندگی از مغازه خود استفاده کند، می‌تواند پس از اثبات نیاز شخصی در دادگاه، با پرداخت کامل سرقفلی مستاجر بر اساس نظر کارشناس رسمی دادگستری، مغازه را تخلیه کند و در اختیار بگیرد.

3- تخلیه به جهت نیاز به سکونت: اگر سرقفلی قابلیت سکونت داشته باشد مالک می‌تواند برای سکونت خود و اعضای خانواده‌اش تقاضای تخلیه محل سرقفلی را ارائه دهد. در این مورد نیز مالک باید ارزش ریالی سرقفلی مغازه را به طور کامل پرداخت کند.

تخلیه با پرداخت نصف سرقفلی

بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶، اگر مستاجر یا سرقفلی دار تخلف کند، سرقفلی مغازه او به طور کامل ساقط می‌شود. البته در یک مورد اگر مستاجر از مقررات تخلف نماید، فقط نصف سرقفلی او ساقط می‌شود.

به این صورت که در صورت انتقال حق سرقفلی به غیر توسط مستاجر بدون رعایت مقررات ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶،  مالک این امکان را دارد که مستاجر را با پرداخت نصف سرقفلی بر اساس نظر کارشناس تخلیه کند. در این صورت سرقفلی حسب مورد به مستاجر یا متصرف پرداخت می‌شود.

تخلیه بدون پرداخت سرقفلی

سه مورد است که بر اساس آن مالک می‌تواند مغازه خود را از صاحب سرقفلی بگیرد، بدون اینکه سرقفلی را پرداخت کند.

1- تغییر کاربری مغازه سرقفلی بدون رضایت مالک

اگر صاحب سرقفلی بدون رضایت مالک شغل خود را تغییر دهد، مالک حق درخواست تخلیه دارد و بدون پرداخت سرقفلی، حکم تخلیه صاحب سرقفلی با اثبات تغییر کاربری سرقفلی صادر می‌شود. البته مستاجر یا صاحب سرقفلی مغازه صرفاً در دو مورد می‌تواند بدون رضایت مالک شغل خود را تغییر دهد. 1- اینکه هیچ شغلی در اجاره‌نامه قید نشده باشد. 2- اینکه وی حق تغییر شغل و کاربری محل سرقفلی را داشته باشد.

2- تخلیه به جهت ترتیب تفریط

تعدی و تفریط یعنی اینکه مستاجر برخلاف شروط قراردادی یا عرفی نسبت به محل سرقفلی اقدام نماید. برای مثال مستاجر بر اساس عرف باید مغازه را برف‌روبی کند. اگر به دلیل عدم انجام این کار زیانی متوجه مغازه شود، مستاجر تخلف کرده است. از سوی دیگر اگر مستاجر در مغازه بالکن ایجاد کند، مرتکب تعدی شده است. بنابراین توصیه می‌شود قبل از هر اقدامی درباره محل سرقفلی مغازه با وکیل ملکی مشورت شود.

3- عدم پرداخت اجاره بها و موارد فسخ اجاره بها

مالک می‌تواند در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها،‌ بدون پرداخت ریالی از بابت سرقفلی مغازه، سرقفلی را تخلیه کند. بنابراین مستاجران و صاحبان سرقفلی حتما باید مسئله پرداخت اجاره بها را  جدی بگیرند و نسبت به آن دقت کافی داشته باشند تا از این بابت متضرر نشوند.