عرصه و اعیان، نوعی تقسیم بندی حقوقی برای ملک بوده که اهمیت آن در حل مسائل حقوقی آشکار می گردد. از رایج ترین مسائلی که نشان دهنده اهمیت عرصه و اعیان است، اجاره و انتقال املاک وقفی می باشد. همچنین، هنگامی که دو یا چند نفر، ملکی را به صورت اشتراکی خریده باشند، یا ملکی به چند نفر به ارث می رسد و نیز هنگامی که اشخاصی قصد تخریب و یا نوسازی ملک را دارند، اهمیت تفکیک عرصه و اعیان مشخص می شود.
معنای لغوی عرصه، میدان یا زمین بوده و اعیان به معنای قابل مشاهده، ظاهر و آشکار است. در حقوق، زمینِ ملک، عرصه و به اموال غیر منقولی که بر روی زمین ساخته شده اند، اعیان گفته می شود. مثل ساختمانی که بر روی یک زمین احداث شده، قناتی که حفاری شده و یا درختانی که در یک زمین زراعی کاشته شده‌اند.
اموالی که در بالا ذکر کردیم، مالکی دارند و بایستی مالکیت آن‌ها در مراجع حقوقی ثبت گردد، که به آن‌ها سند اعیان تعلق می گیرد. پس، سند اعیان به سندی گفته می شود که در آن، وضعیت مالکیت شخص بر ساختمان بنا شده بر روی زمین، مشخص شده است.
در واقع، سند اعیان و عرصه، سندی است که وضعیت اعیان و عرصه را به طور واضح، مشخص می‌کند.
سند مالکیت عرصه، سند زمینی است که آپارتمان و ساختمان‌ها بر روی آن احداث گردیده اند و به سند تک تک واحدهای آپارتمان، سند مالکیت اعیان می گویند.
با تصویب قانون تملک آپارتمان ها مصوب 1343، در این رابطه احکامی صادر شده است. مسئله تفکیک عرصه و اعیان، از این نظر که مالک اعیان و مالک عرصه می توانند با یکدیگر متفاوت باشند، اهمیت زیادی دارد. از این رو، قانون گذار در قوانین جدید ثبتی نیز به آن پرداخته است.
اغلب در شهرهای بزرگی که ساختمان‌ها بر روی زمین‌های بزرگ ساخته می‌شوند، نوع مالکیت عرصه و اعیان مطرح می گردد. لازم به ذکر است که سند شش دانگی به صورت عمومی، شامل سند عرصه و اعیان ملک می شود و البته در اکثر معاملات ملکی، زمین و ساختمان به صورت کلی و شش دانگ در نظر گرفته می شود که عرصه و اعیان ملک را با هم به فروش می رسانند.
نکته: هنگامی که ملک به نام یک نفر است، عرصه و اعیان هر دو متعلق به او هستند. اما، امروزه صاحبان واحد ها در مجتمع های مسکونی و یا برج ها صاحب اعیان و بخشی از عرصه می باشند.
ملک وقفی، به ملکی گفته می شود که عرصه آن متعلق به اداره اوقاف و اعیان آن، متعلق به مالک دیگری باشد. مالک اعیان، حق استفاده کامل و انتقال آن را دارد، لیکن اختیاری در خصوص دخل و تصرف در عرصه، ندارد.
مالکیت زمین های وقفی به طور کامل، زیر نظر سازمان اوقاف بوده و در صورت ساخت و ساز و فروش واحدهای مربوطه، صرفاً قسمت اعیان به فروش می رسد.
در این گونه املاک به سبب آنکه عرصه در مالکیت صاحب اعیان نیست، باید سالیانه مبلغی به عنوان اجاره به سازمان اوقاف پرداخت شود. این اجاره نود و نه ساله بوده و پس از آن با بررسی شرایط در رابطه با اجاره مجدد آن تصمیم گیری می شود.
لازم به ذکر است که هر گونه خرید و فروش در این نوع املاک، باید زیر نظر سازمان اوقاف صورت پذیرد.
اگر دو نفر ملکی را به صورت اشتراکی، خریداری کرده باشند، در تمام ملک (عرصه واعیان)، شریک می باشند. در این حالت، هیچ کدام از آنان نمی تواند، بدون اجازه دیگری در سهم خود دخل و تصرف داشته باشد و در صورت انجام این کار، تصرف آن فرد، مانند معامله فضولی بوده و ضامن به شمار می رود.
به موجب ماده 581 قانون مدنی: « تصرفات هر یک از شرکاء در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد فضولی بوده و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود.»
همچنین ماده 582 این قانون بیان می دارد: « شریکی که بدون اذن یا در خارج از حدود اذن تصرف در اموال شرکت نماید ضامن است.»
پس، چنانچه هر یک از شرکا، قصد تصرف در مال خود، بی اذن شریک دیگر را داشته باشند، بایستی از ثبت محل درخواست افراز (تقسیم) کنند. بعد از بررسی درخواست، اگر امکان افراز وجود داشته باشد، ثبت محل با توجه به سهم هر کدام از شرکا، اقدام به افراز ملک نموده و برای هریک از آنان سند ملکی مستقل، صادر و در هر سند، مقدار عرصه و اعیان را به صورت دقیق مشخص می کند.
در کلیه ساختمان‌ها و مجتمع‌ها املاکی وجود دارند که در زمان تفکیک عرصه و اعیان و سند عرصه، بایستی اشخاص به شهرداری مراجعه نموده و مراحلی را طی کنند. این مراحل به شرح ذیل می باشند:
بعضی از ساختمان‌ها چند واحدی بوده و دریافت اعیان و سند عرصه برای آن‌ها ضروری است که باید از طریق قانونی اقدام به تفکیک اعیان کنند. این کار به شرح زیر است:
پس از فوت هر شخصی، ترکه او به وراث می رسد. هریک از ورثه با توجه به نزدیکی و رابطه ای که با متوفی دارد، از آن ترکه سهم می برد. در صورتی که مال باقی مانده از متوفی، ملک باشد و تعداد وراث بیش از یک نفر باشد، می بایست عرصه و اعیان ملک را میان آنان تقسیم کرد.
پس، اگر تنها به تقسیم اعیان ملکی که به چند نفر ارث رسیده، پرداخته شود و سهم هر کدام از وراث از عرصه مشخص نگردد، هنگامی که وراث، قصد تخریب یا نوسازی ملک را داشته باشند، با مشکل مواجه می شوند. از این رو، توصیه می شود، به همراه مدارک به شهرداری مراجعه نموده و تفکیک عرصه را درخواست کنند.
طلاق طلاق نکوهیده ترین حلالی است که خداوند متعال برای بندگانش قرار داده است و آن را به عنوان...
تعویق صدور حکم به این معنا می باشد که دادگاه تعقیب متهم را شروع و مجرمیت او را احراز کرده، ا...
ضابطین دادگستری مامورانی هستند که تحت نظارت و تعلیمات قوه قضائیه (مقام قضائی) برای کشف جرم، ...
شفعه در لغت به معنای ضمیمه کردن است و فردی که از این حق برخوردار است با منظم کردن حصه ی فروخ...
یکی از مهم ترین روابط حقوقی بین پزشک و بیمار این است که پزشک باید در قبال معالجه بیمار از تم...
نظرات کاربران