تغییر کاربری ملک

مهم ترین مسئله هنگام ساخت یک ملک،نوع کاربری آن است. مطابق قانون هر ملکی ساخته می شود دارای یک کاربری مشخصی است که از همان ابتدا در سند آن ثبت می شود. نوع کاربری ملک از مهم ترین مواردی است که در تعیین قیمت فروش و اجاره آن تاثیر مستقیم دارد، به شکلی که از یک زمین یا ملک استفاده می شود و به تایید شهرداری می رسد، کاربری گفته می شود. هنگامی که قصد تغییر ملک  از کاربری به غیر از آنچه در پروانه ساختمان درج شده است را داشته باشید، به این تغییر، تغییر کاربری ملک می گویند. معمولا بیشترین درخواستی که ارائه می شود، مربوط به تغییر کاربری از مسکونی به تجاری است.

تغییر کاربری ملک

اولین قدم برای تغییر کاربری ملک پر کردن فرم و ارائه درخواست به دفاتر خدمات نوسازی است. در این فرم به طور کامل جزئیات مربوط به ملک و مالک ثبت می شود و مشخص می کنید که درخواست کدام کاربری را دارید. پس از آنکه درخواستتان را ارائه کردید، به دلیل اینکه فرآیندها آنلاین هستند، می توانید مراحل کار را در هر بخش مشاهده نمایید. توجه داشته باشید که هرگونه درخواستی که در حوزه ی ملک داشته باشید، بعد از ثبت فرم و ارائه مدارک، مرحله بعدی آن بازدید از ملک است. در این مرحله کارشناس مشخص شده به محل مورد نظر شما اعزام می شود تا صحت و سقم ادعاهایتان را برسی کند و با فرم مطابقت دهد. سپس وضعیت اطراف ملک را هم بررسی می کند تا اطلاعات مورد نظرش را تکمیل کند. در صورت عدم مشکل، دستور صدور نقشه جدید برای دفاتر نوسازی ارسال می شود. سپس بر اساس نوع درخواست، مکان ملک، وضعیت شهری، نوع کاربری جدید، تعداد طبقات و موارد دیگر نقشه جدید، طراحی می شود. پس از دستور طراحی نقشه جدید و تعیین جزئیات آن مالک باید نقشه ی جدید را تهیه نماید. ضمن اینکه باید موارد تغییر کرده و جدید در نقشه مشخص باشد. پس از آماده شدن نقشه باید آن را به دفاتر نوسازی ارائه کنید تا بعد از بررسی های لازم، بتوانید تاییدیه بگیرید، البته گاهی ممکن است رد شود و مجبور به اصلاح شوید. در این مرحله دو حالت امکان پذیر است، حالت اول، با همان شرایط موجود کاربری ملک دچار تغییر می شود و فقط مجوز جدید می گیرید، حالت دوم ملک باید کاملا تخریب شده و با توجه به نقشه و کاربری جدید، ملکی دیگر ساخته شود که شرایط لازم را داشته باشد.

املاک مسکونی با موقعیت اداری

املاک مسکونی با موقعیت اداری تحت شرایط زیر قابلیت استفاده برای کاربری اداری را خواهند داشت:

1) تنها برای برخی اصناف می توان استفاده کرد؛

2) شخص استفاده کننده، مالک ملک مربوطه باشد.

شهرداری به دلیل طرح های توسعه شهری به هر ساختمان مجوز اداری، تجاری و مسکونی را می دهد، اما به هر واحد مسکونی اجازه فعالیت اداری را نخواهد داد.

تغییر کاربری ملک به صورت غیرقانونی چه عواقبی خواهد داشت؟

اگر برخلاف شرایط قانون شهرداری‌ ها در ملک غیر تجاری استفاده تجاری صورت بگیرد، بررسی تخلف در کمیسیون ماده 100 انجام می‌شود. در صورتی که تخلف اثبات گردد، مالک یا فردی که مرتکب تخلف شده باید در مهلت معینی که معمولا کمتر از دو ماه است کسب‌ و کار دایر شده در ملک موردنظر را تعطیل کند. در صورتی که مستأجر یا مالک در این زمان مقرر شده اقدامی به عمل نیاورد محکوم به جریمه نقدی و حبس به مدت ۶ ماه تا دو سال می‌شود. مهم‌ ترین نکته ‌ای که باید به آن توجه کرد این است که طبق قانون، شهرداری فقط اختیار برخورد با مالکینی را دارد که از ملک غیرتجاری استفاده تجاری کرده‌ اند و موارد مربوط به تغییر کاربری به اداری و غیره در حوزه اختیار شهرداری نیست. با وجود این در حال حاضر در کلیه موارد تخلف کاربری ملک، شهرداری با متخلفین برخورد می‌کند.

مراحل تبدیل کاربری مسکونی به اداری

تغییر کاربری مسکونی به اداری به دو شیوه کلی انجام می‌گیرد. اول تغییر کاربری از راه تخریب و نوسازی و دوم از راه دریافت مجوز تغییر کاربری. با توجه به محدودیت‌های موجود برای دریافت مجوز و همچنین وجود بافت فرسوده گسترده که نیاز به بازسازی دارد تغییر کاربری ملک بیشتر مواقع از طریق تخریب و نوسازی انجام می‌شود.

تغییر کاربری ملک از مسکونی به اداری طبق مراحل زیر است:

1. رجوع به شهرداری و پرداخت عوارض سالیانه ملک؛
2. رجوع به سازمان ‌ها و ادارات لازم برای تکمیل مدارک اولیه؛
3. رجوع به دفتر خدمات نوسازی ناحیه و ارائه درخواست از طریق پر کردن فرمی که در آن کاربری قدیم و کاربری جدید جهت تغییر ثبت می‌ شود. پس از پر کردن فرم و ارائه مدارک فرآیند تشکیل پرونده به صورت الکترونیکی انجام خواهد شد؛
4. در مرحله چهارم یک ناظر برای بررسی ملک فرستاده می ‌شود. این فرد می‌ بایست ابتدا اطلاعات درج شده در فرم درخواست را با ملک مطابقت دهد و در صورت عدم وجود اختلاف بین این دو سایر شرایط مورد نیاز برای تغییر کاربری ملک را نیز بررسی نماید. در صورتی که مغایرتی در این موارد وجود داشته باشد مالک باید ابتدا برای رسیدگی به آن اقدام کرده و سپس روند درخواست خود را پیگیری نماید؛
5. دفتر خدمات نوسازی در این مرحله دستور نقشه جدید که متناسب با کاربری مورد درخواست است را صادر خواهد کرد و سپس در این نقشه اطلاعات مربوط به ملک اداری مشخص خواهد شد. در صورتی که مالک نسبت به هر بخش از این نقشه اعتراضی داشته باشد باید اعتراض خود را پیش از ورود به مرحله بعد پیگیری نماید؛
6. مالک در این مرحله طبق نقشه صادر شده برای طراحی نقشه اصلی اقدام خواهد کرده و موارد ذکر شده در دستور نقشه را در نقشه اصلی طراحی شده لحاظ می‌کند. البته این موارد پس از بازسازی ملک مورد نظر مجدداً از طریق مراجع مربوطه بررسی می‌شود و در صورت تخلف نقشه باید اصلاح گردد؛
7. پس از تهیه نقشه اصلی مالک باید همراه با نقشه ملک، جهت دریافت پروانه ساخت به دفتر خدمات نوسازی شهرداری مراجعه کند. این دفاتر پس از بررسی تطابق نقشه با دستور نقشه صادر شده، پروانه نوسازی و تغییر کاربری ملک را صادر خواهند کرد؛
8. در مرحله آخر نیز تخریب و نوسازی ملک صورت خواهد گرفت. به این صورت که پس از صدور مجوز تغییر کاربری، ملک مورد نظر تخریب شده و مطابق نقشه تأیید شده نوسازی می‌شود.

فعالیت های مجاز

انجام فعالیت های زیر در املاک مسکونی برای مالک ملک تخلف به حساب نیامده و برای انجام آن نیاز به دریافت مجوز از شهرداری نمی باشید.

1) دفتر مهندسی

2) دفتر وکالت

3) دفتر اسناد رسمی ازدواج و طلاق

4) دفتر روزنامه و مجله

5) مطب پزشکی